交通部 财政部


交通部、财政部关于发布《港务费收支管理规定》的通知

1990年10月15日，交通部、财政部

部直属海港、双重领导港口，各海上安全监督局、船舶检验局：
现发布《港务费收支管理规定》，自一九九0年一月一日起施行。一九七三年交通部发布的《海港港务管理收支办法》同时废止。

港务费收支管理规定
第一条 为适应港口管理体制改革的需要，更好地管理和使用好港务管理资金，保证港务设施的正常使用，制订本规定。
第二条 本规定适用于部直属及双重领导的海港、各海上安全监督局及船舶检验局的港务费收支管理。
内河港口及地方海港的港务费收支管理可参照本规定执行。
第三条 港务费收入范围是：
（一）港务局港务收入：
1．货物港务费收入；
2．引航收入；
3．铁路使用费收入；
4．系解缆收入；
5．其他港务收入（包括停泊费、移泊费、过闸费等）。
（二）海上安全监督局港务费收入：
1．船舶港务费收入；
2．海事监督收入（包括海事处理、船员考试、船舶登记等）；
3．危险品监督收入（包括危险品监装及交通费）；
4．海岸电台收入（包括电报、无线电话收费等）；
5．其他港务收入（包括打捞物资、清除物资收费等）。
（三）船舶检验局港务费收入：
1．船舶检验收入（包括建造检验、营运中检验、修理检验等）；
2．海洋工程检验收入（包括建造检验、营运中检验、修理检验等）；
3．集装箱检验收入；
4．产品检验收入；
5．公证检验收入（包括鉴定检验、机海损检验、起退租检验等）；
6．其他收入（包括测试、科研、培训等）；
海上防污收入（包括清除垃圾、污油处理等），按现行业务归属划分其收入。
第四条 港务费支出范围是：
（一）港务局港务费支出：
1．航道、泊位、港地、锚地的测量、破冰以及本港挖泥船进行维护性的挖泥等所发生的费用；
2．进港航道的维护性挖泥和改善航道条件等所发生的费用；
3．码头、浮码头、系船浮筒、栈桥、驳岸、护岸、防波堤、防火堤、导流堤、船闸等的修理、加固以及结合修理进行改造和增添的附属设备设施等费用，船闸管理费用；
4．港区围墙、道路、桥涵的维护、修理、改变材质结构等所发生的费用；
5．港内上、下水道的修理、更换管径和增设附属设备以及增添分支管线等费用；
6．港区输电线路及设施的维护、更换杆线、架空线改地缆等费用。港内照明和动力用电费用（除港务专用设备的用电由港务费支出外，其余均由有关业务负担）；
7．港务局管理的港区铁路编组站、线路、信号设施的维护、修理、更换轨枕和附属设备以及枕木改换材质等费用；
8．港口防台、防汛设施的修理和增设、以及港口防台、防汛所采取措施的费用；
9．系解缆业务、设施耗用的材、物料等费用（系解缆工作如由企业有关业务人员兼办的，其费用应仍由港务业务的费用合理负担）；
10．从事引航、系解缆、环境监测业务及其港务设施的维护管理人员的工资、津贴、奖金等费用；
11．从事港务业务的离退休人员的离退休工资、劳动保险等费用；
12．按港口装卸、堆存、港务支出所占比重应分摊的企业和作业区管理费用；
13．港区道路旁所发生的绿化费；
14．港区范围内发生的垃圾清除费、场地清扫费、消防船（含拖消两用船）费用等，应分别列入企业管理费和营业外支出及其他支出。
（二）海上安全监督局港务费支出：
1．码头、栈桥、驳岸、港内灯塔、岸标、浮标、无线电航标、信号台等修理、增添必要的附属设备以及防台、防汛措施等费用；
2．从事海上安全监督、港内航标管理、测绘、信号人员的工资、折旧、修理、耗用的燃材料和其他业务费用，联检和海上巡逻等所发生的船舶费用；
3．从事海上安全监督、污油清除等人员工资、折旧、修理、耗用的燃材料和其他业务费用，进行污油清除使用的船舶费用；
4．从事危险品监装人员的工资及其他业务费用；
5．海岸电台人员的工资、折旧、修理、耗用的燃材料、动力以及其他业务费用；
6．综合管理部门人员的工资、办公费及其他管理费用。离退休人员工资、劳动保险等费用。
（三）船舶检验局港务费支出：
1．检验部门人员的工资、折旧、修理耗用的燃材料、试验以及其他业务费用；
2．规范科研所、培训中心人员的工资、科研、试验、教学费用及仪器设备添置及维修，耗用的燃材料费及其他业务费用；
3．综合管理部门人员的工资、办公费及其他管理费用。离退休人员工资劳动保险等费用。
第五条 港务费收支的财务规定：
（一）港务费收支实行预算管理，单独核算。交通部根据各港务局、海上安全监督局、船舶检验局的港务费收支情况，分别核定各局定额（比例）上交主管部门，定额补贴或全部留用办法，一定几年不变。
（二）各单位港务费收支结余部分，港务局可继续跨年使用，以丰补欠，海上安全监督局和船舶检验局应按部核定的“三金”比例分别提取生产发展基金、职工福利基金和职工奖励基金。
（三）属于港务管理范围的固定资产、流动资产、人员工资、职工福利和职工奖金的待遇、提取标准等，港务局按企业的规定进行管理；海上安全监督局、船舶检查局按行政事业单位实行企业化管理的规定进行管理。
（四）各单位必须严格划分生产与港务、基建与港务的界限。凡属生产和基建负担的费用，不得列入港务费支出；属港务费负担的费用，也不得列入生产成本和基建费用。企业管理费用按规定比例分摊计入港务费支出。
（五）港务费的各项收入，按有关费收规定，原则上分别由各单位计收。港务费收入不纳营业税。
（六）属于港务管理的固定资产、除码头、浮码头、栈桥、驳岸、灯塔、港内岸标、浮标、无线电航标、信号台、铁路设施、道路、围墙、桥涵等不计提折旧和大修理基金，所需维修、大修及更新改造费用，列入港务费支出外，其余的固定资产如船舶、车辆、通讯设备等应按规定的提存率计提折旧基金和大修理基金。个别单位确因港务费收支入不敷出而提取折旧有困难的，报经交通部、财政部批准后可暂缓计提或减半计提。
各单位港务管理专用船舶、车辆、通讯设备等固定资产的基本折旧和大修理基金，按核定的提存率计提，其所需要新改造及大修费用，在企业更新改造基金和大修理基金中支付，不得列入港务费支出。
（七）各单位收取的港务费收入，应当首先保证港务管理设施进行正常维护开动的需要和按时解交核定的上交款。在此前提下，可以按照国家的规定用于贷款的归还。
各单位属基建性质的项目，仍按基建程序办理，不得由港务费收入列支。
第六条 港务费支出的项目和会计核算：
（一）港务费支出的项目：
1．工资：港务局从事港务管理业务人员，海上安全监督局、船舶检验局从事监督、船检业务人员的工资及各种津贴等；
2．奖金：港务局从事港务管理业务人员按规定提取的奖金；
3．职工福利基金：港务局、海上安全监督局、船舶检验局按规定提取的职工福利基金；
4．燃料：港务设施及船舶、车辆等耗用的燃料；
5．材料：港务设施及船舶、车辆等耗用的材料、物料及低值易耗品；
6．动力及照明费：港务设施耗用的照明费、动力费；
7．燃材料节约奖：按国家规定提取的燃料和材料节约奖；
8．折旧费：按规定提取的固定资产的折旧费；
9．大修理基金：按照规定的提存率提取的固定资产大修理基金；
10．修理费：固定资产修理费或其他零星修理费；
11．防台、防汛措施费：防台、防汛等措施耗用的工具设备及其他费用；
12．租费：接送引航号、联检人员租用的船舶费用或其他租费；
13．保险费：船舶、车辆等的财产保险费；
14．离退休人员费用：按规定应支付给离退休人员的费用；
15．管理费用：港务局按规定比例分摊的企业和作业区管理费、海监局、船检局管理部门人员的工资、办公费、差旅费及其他管理费用；
16．其他：不属于以上项目的其他费用。
（二）港务费会计核算及其他：
1．各单位应根据《国营交通运输企业会计制度》和本规定做好港务费会计核算工作，按时编制月报、季报和年报；
2．各单位应当根据量入为出的原则，每年编制港务费收支预算，并严格按预算执行；
3．港务费收支报表格式和内容，将由交通部根据本规定另行制定。
第七条 各单位可根据本办法制定实施细则报交通报、财政部备案。
第八条 本办法由交通部、财政部负责解释。
第九条 本办法自一九九0年一月一日起施行。一九七三年交通部发布的《海港港务管理收支办法》同时废止。


分析房地抵押的若干问题

王胜宇


　　一、合并抵押不成立法定抵押权
　　法律规定土地使用权和房屋所有权一并抵押的，并不成立法定抵押权。所谓法定抵押权，是指不需要当事人设定抵押的合意，也不需办理抵押登记，而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。观诸世界各国的抵押权制度，法定抵押权的情形主要有下列几种：
　　1、公法性质的法定抵押权。如瑞士《民法典》第836条规定，基于公法或其他对土地所有人有普遍约束力的，并由各地州法规定的不动产抵押权，除另有规定外，虽未登记，仍生效力。此类抵押权是为了确保国家税收等权利的实现。
　　2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权。比如法国《民法典》第2121条规定，夫妻一方对另一方的财产，未成年人与受监护的成年人对监护人或者法定管理人的财产，国家、省、市镇行政公共机构对税收人员和会计人员的财产等享有法定抵押权。这类法定抵押权的目的是为了保护夫妻一方，未成年人或者国家、省、市镇等的合法效益，确保其对夫妻另一方、监护人、特殊的国家工作人员的债权的实现。因为在上述主体关系中，夫妻另一方、监护人、税收人员或者会计人员在很大程度上掌握着另一方的财产，存在利用这种优势侵吞另一方利益从而增加自己财产的极大风险与可能，所以，法律有必要给与特殊的保护。
　　法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护，除特别的公法上的债权外，其原因大多在于，该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。如果没有该债权，就不会有抵押物的现存价值，所以，如果不规定法定抵押权，就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保，从而破坏了债权人之间的利益平衡；而且，也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。所以，法律规定了法定抵押权，允许该债权人不经合意、不需登记，就可以获得抵押权。但是，我国土地和房屋一并抵押的规定，却显然与上述两种情况无关，它解决的不是债权和抵押物的价值的关系问题，而是土地和土地之上建筑物的关系问题。
　　二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果
　　1、土地和地上建筑关系的民法模式
　　关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。我国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。在当事人没有达成约定的情况下，视为已有法定地上权的设定。如我国台湾民法典第876条规定，土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，须申请法院定之。
　　2、我国采取的民法模式
　　我国大陆和日本及我国台湾相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于我国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。但是，事实上二者又无法分离，如果土地使用权和房屋不能归属于一人时，就需要像台湾那样通过法定的土地权利来解决房屋所有人和土地使用权人之间的利益冲突。但是，我国不但没有规定法定地上权，反而为了回避权利冲突，规定了房、地一起抵押的做汉。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。1994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　3、我国采取立法的原因
　　立法者为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。我认为主是为了方便司法。因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因：
　　（1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，我国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，民法研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。
　　（2）、我国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕成本过高，而且，理论上也存在很多难点。
　　（3）、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题，对土地使用权的流转更多的是限制。使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。所以，从管理的角度来说，房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。
　　（4）、盲目采取房地合并抵押产生的后果，这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，我国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在我国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。
　　（1）、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。但是，二者实际上又是重复的。根据一般的登记法理，登记顺位是由纳入登记簿的先后决定的，由于这两个抵押权是分别登记在不同的登记簿上，所以，在它们之间也就不存在谁是第一顺位的问题。两次登记的当事人都有主张自己是第一顺位的理由。所以，确定谁是第一顺位的，都对另一方不公平。
　　（2）、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。即使我们从学理出发允许重复抵押，但是，重复抵押的进行，后顺位的抵押权人只有在前抵押顺位的抵押权人获得优先受偿后才能就其余额优先受偿。所以，一般来说，考虑到后顺位的抵押权实现的风险要远远大于前顺位的抵押权的风险，后顺位的抵押权人会提高对债务人的贷款利率，这就要求其能够明确的知晓自己作为后顺位的地位，从而注意自己的风险，适当提高贷款的利率。但是，在我国现有分别登记的情形下，后顺位的抵押权人却无从知晓自己的风险。债务人没有支付重复抵押的代价，却获得了重复抵押的收益，这对后顺位抵押权人是不公平的。债务人的做法也违背了权利义务相一致的公平原则。
　　（3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。反之，担保物的价值越低，债权人的风险越大，主债务人的代价相应增加。所以，抵押物的范围和价值是和债权人的风险、债务人的代价成正比的。在债务人的代价未变的情况下，片面扩张抵押物的范围，增加抵押物的价值，减少债权人的风险，对债务人是非常不公平的。所以，从权利义务相一致的公平角度来讲，对当事人未设定抵押的部分，如果承认其也属于抵押范围，是不合适的。
　　三、片面要求房地合并抵押，是对抵押和转让的混淆
　　上文已经提到，我国关于房地合并抵押的规定，是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同主体导致的矛盾。但是，只有在土地使用权或者房屋所有权转让时，包括当事人约定转让以及债务人无法清偿债务，法院为了实现抵押权而拍卖土地使用权或者房屋所有权进行的转让，才会出现这种情况。但是，转让和抵押毕竟不同。转让是现实的转让，而抵押只是以抵押物充当债权的担保，如果到期债务人无法清偿债务，就对抵押物实行拍卖，以拍卖所得的价款优先受偿。如果到期债务人履行了债务，抵押权作为从属性权利，也就归于消灭，抵押物所有人可以要求注销抵押权登记。也就是说，抵押权的设定只是意味着在债务人无法清偿债务时变卖抵押物以实现抵押权的可能性，并不一定会发生权利的转移。在没有转移的情况下，所谓房屋所有权和土地使用权易其主体的问题就不会发生。所以，即使我们承认房地合并转移的必要性，也并不能以此作为合并抵押的理由。更何况，房地合并转移的合理性还有待于商榷呢？
　　四、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权效力扩张到未约定抵押的土地使用权或房屋，是对抵押权性质的误解
　　抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的约定，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面，土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的，和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权，二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其主体的问题。根据《担保法》第三是五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的，也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权，但是在实现抵押权，需要拍卖土地使用权时，可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖，但对未设定抵押权的部分，抵押权人没有优先受偿的权利。
　　例如：当事人甲用自己建有房屋的土地使用权，以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权，甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押，并且在土地管理部门办理了登记。现在债务人丙到期无法清偿债务，抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定，也没有办理登记，但根据法律规定，土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人则认为，抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分，对房屋所有权，虽然可以一同拍卖，但是债权人无权优先受偿。
　　上述案例中，法院最终判决原告乙“土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿”的诉讼请求不予支持，这既符合法理，也符合我国法律的有关规定。
　　五、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权扩张到未约定抵押的土地使用权或者房屋所有权，是对《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》、《担保法》有关房地合并转让、抵押的规范性质的误解
　　1、我国对于房地抵押的法律规定
　　检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第31条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定（前文已述），《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据；而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的，因为房屋必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础，不能是空中楼阁，所以，为了简化房地产交易关系，法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是，法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。
　　2、我国房地抵押、转让的法律分析
　　（1）、按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说，条文都不是孤立存在的，一个规范总要有一个规范群，立法者不会无缘无故的组成一个规范群，规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法意图。所以，在民法解释学上，体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是，如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押，土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话，就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节，方才合乎逻辑。但是，本条并没放在此处，而是放在了抵押和抵押物那一节，在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题，而是什么情况下，哪些财产可以充当抵押物的问题。《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。本条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。衡量这两款，第二款仅仅规定出让土地使用权的抵押，言外之意，对划拨国有土地使用权并不允许抵押。但是，再回来参考第一款，如果划拨土地使用权的房屋抵押的，那么，该房屋占用范围内的划拨国有土地使用权也就应该同时抵押。这在第三款的印证下更加鲜明。第三款针对集体乡镇村企业的体积土地使用权问题做出了特别规定，不允许单独抵押，但是，如果以企业建筑物抵押的，占用范围内的集体土地使用权同时抵押。所以，我认为，主张《担保法》的本条规定扩张了抵押权的效力，可能是一个误读，本条的目的或许更多的是为了解决划拨国有土地地用权或者集体土地使用权的抵押或者流转问题，而不是在于扩张抵押权的效力。
　　（2）、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定，大可怀疑。《担保法》第五十五条规定，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定，首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上，从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张，抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。
　　因此，房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。


北安市人民法院 王胜宇