海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知
海南省物价局 海南省住房和城乡建设厅
海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知
琼价费管[2011]154号
各市县物价局、住房保障和房产管理局，洋浦经济发展局、建设局：
为进一步加强我省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《海南经济特区物业管理条例》的规定，结合我省实际，重新修订《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：海南省物业服务收费管理办法
二○一一年四月十二日
附件
海南省物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》以及国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 省人民政府价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价。
其他物业的物业服务收费实行市场调节价。
物业服务企业接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。
物业管理区域内车辆停放服务收费实行政府指导价。
第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。
基准价根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价应当实行成本监审和听证。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会根据业主大会的决定对照普通住宅物业服务分等收费标准，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准，并在物业管理区域的显著位置公布协商确定的结果。
未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。
物业服务企业办理收费标准备案登记应提交下列材料：
1、物业服务收费备案申请报告及物业服务收费备案登记表一式三份；
2、企业合法的经营证照复印件；
3、物业服务合同复印件；
4、物业服务企业与业主委员会（或业主代表、使用人）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
5、已成立业主委员会的应提交批准成立业主委员会的相关材料；
6、物业管理各项规章制度；
7、其他相关材料。
经审查符合规定的，予以备案登记，不符合规定的，责成限期改正，不改正的，不予备案登记。
第十条 经价格主管部门备案登记的物业服务收费标准，是业主交费、物业服务企业执收和价格主管部门监督执法的依据，应当严格执行。
第十一条 物业服务收费每次备案有效期限为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。物业服务企业变更、住宅区域改变、服务项目和质量等情况发生变化，经双方当事人协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案登记手续。
第十二条 物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。
第十三条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
第十四条 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
第十五条 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十六条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理和维护养护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护（不含水、电）费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
第十七条 物业管理区域共用部位、共用设施设备使用的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊，具体分摊办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十八条 物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。
第十九条 物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。
第二十条 物业服务企业收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十二条 物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。
第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条 业主对其物业进行室内装修的，业主应当与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应当载明装修建筑垃圾清运及费用事项。
物业服务企业对住宅装修进行指导和监督，不得擅自向业主收取押金或管理费等其他费用。
第二十七条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，由业主委员会负责出面调解，或由物业所在地价格主管部门、物业主管部门进行调解，价格主管部门和物业主管部门应当及时处理，并将处理意见回复投诉人。
第二十八条 物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十九条 各级价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督，依法查处物业服务企业违法违规行为。
第三十条 本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十一条 本办法自2011年5月1日起实施。原海南省发展与改革厅、海南省建设厅印发的《关于印发<海南省物业服务收费管理办法>的通知》（琼发改收费〔2006〕1052号）同时废止。
正规化建设，是全国法院队伍建设工作会议工作报告强调的加强“三化”建设中的第一项，主要是指明晰法官与其他审判辅助人员和司法行政人员责权的关系。三者之中，正规化是根本。
初听正规二字，不知什么原因，第一反应就是：我们的法官不正规？法官就是法官，还有什么正规不正规之分吗？法官二字，大家都认识，不用多解释，法官是干什么的，好多人也会说出自己所认识的法官究竟如何如何，但要说什么正规不正规，确实有些勉为其难。身为一名法官，虽然层级不高，但毕竟是符合《法官法》任职资格后被任命的，从这个角度讲，还是有资格谈谈法官的正规与不正规的。
其实，从会议报告的内容来看，正规化建设显然不是仅指法官的正规与不正规这层字面意思，更多的则是指法官与法院其他人员间的关系。实际的操作中，法官干了许多本应由审判辅助人员和司法行政人员干的工作，才导致给人留下法官也不正规的印象。在不少中基层法院，由于管理体制、人员配备等多方面的原因，法官的工作不仅包括开庭审理、参与合议案件、撰写法律文书等这些法官的“分内”工作，还要负责本应由其他人员来办理的工作。比如，向人当事人送达法律文书、开庭传票、裁判文书，乃至整卷归档等，都需由承办法官一揽到底。所以，有些法官自嘲为办案“个体户”。这样的办案流程，无论法官自身，还是对参与诉讼的当事人、代理人，甚至旁观者，都会留下“法官”不正规的印象。
另比如，《中华人民共和国法官法》第三十二条规定，法官不得有下列行为：（十二）私自会见当事人及其代理人。但在工作、生活实际中，由于人员、基层社会环境、办公条件等等限制，法官单独与一方当事人或代理人相处的情形会时常发生，很难判断究竟是否是私自会见，但“不正规”是显而易见的。可有时没有这种单独相处的“不正规”，反倒不利于问题的解决。
举一个比较典型的例子，虽然我们强调调解的前提是查明事实、分清是非，不准“背靠背”调解，而在实际操作中，特别是面对文化程度、法律知识程度均不高的当事人，如果面对面调解，几乎很难达成协议，搞不好双方会争吵不休，情绪激动时还会发生肢体冲突。所以，特别是在基层农村、厂矿，在了解了基本事实后，有经验的法官更多是利用“背靠背”的方式，摆事实，讲道理，谈法律，有时请来被双方或调解意愿不强的一方信任的基层干部、亲朋好友，或德高望重的邻里、亲属，由他们出面帮助调解(往往一开始也是先与一方见面)，效果反而很好。关于这点，有一部电视电影《法官老张轶事》，好像是系列的，如果是对基层群众生活，以及基层法官工作不太了解的人士，不妨透过该片熟悉一下基层法官的工作环境和实际状况。当然，这需要法官把握“背对”时的度。别说可能出于私心，即便掌握时机不当，也会令一方当事人心生疑窦。最主要的，还是公正公平之心，加上纯熟的司法技能。
法官队伍建设正规化，不少法院作了许多有益的探索，也取得一定的成效，最起码为今后的正规化打下了一定的基础。目前来看，深圳市福田区法院的审判长制度改革，河南法院系统试点推行的新型合议制度改革，较为司法界关注，影响力也较大，但究竟效果如何，能否得到高层支持，仍需经得起实践和时间的检验。
关于法官职业正规化，包含内容很多，具体操作中同样比较复杂。比如，仅以人际关系而论，在中国这个人际关系非常复杂的社会环境，不同岗位常常会因人而异。也就是说，法官与其他工作人员的关系会随着不同岗位由不同的人担任而发生可能令人意想不到的变化，包括前面提到的审判长制度、新型合议庭制度的推行中，都会遇到此类情况。所以，法官正规化建设，任重而道远。但，有一点只要我们坚持做到，法官正规化建设的任务就不难实现。那就是：制度化。以制度的形式明晰法官与其他工作人员的关系，并落实到实践之中去。
作者：刘振厚 电话：0376—6362288
地址：河南省信阳市平桥区法院 邮编：464100