江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市城市房屋租赁管理办法


2005-11-11 16:11:35






　　第一条 为了加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区国有土地范围内从事房屋租赁活动的单位和个人应当遵守本办法。
　　第三条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人作为 出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第四条 房屋租赁活动应当遵循自愿、公平、互利、诚实信用的原则，实行登记备案制度。
　　第五条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一） 未依法取得《房屋所有权证》的；
　　（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
　　（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四） 权属有异议的；
　　（五） 属于违法、违章建筑的；
　　（六） 不符合房屋安全标准的；
　　（七） 已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（八） 有关法律、法规禁止出租的。
　　第六条 有下列情形之一，视同房屋租赁：
　　（一） 房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二） 私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；
　　（三） 公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
　　（四）出租柜台、场地的。
　　第七条 公有房屋出租供居住的，租金按照价格主管部门规定的标准执行。
　　其他房屋租赁活动的租金由租赁双方协商议定。
　　第八条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内的房屋租赁管理工作。月湖区、市龙虎山风景旅游区、市工业园区行政区域内的房屋租赁管理工作，可以由市房产主管部门委托管理。 公安、工商、物价等行政主管部门以及街道办事处、社区居委会，应当按照各自的职责，配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。
　　第九条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
　　（一） 当事人姓名或者名称及住所；
　　（二） 房屋的座落、面积、装修及设施状况；
　　（三） 租赁用途；
　　（四） 租赁期限；
　　（五） 租金数额及支付方式；
　　（六） 房屋修缮责任；
　　（七） 转租的约定；
　　（八） 变更和解除合同的条件；
　　（九） 违约责任；
　　（十） 当事人约定的其他条款。
　　当事人在订立租赁合同时，提倡使用工商、房产管理部门制定的《房屋租赁合同》示范文本。
第十条 房屋租赁期满，租赁合同终止。
　　承租人需要继续租赁房屋的，应当在租赁期限届满前3个月提出，经出租人同意，重新签订书面租赁合同，并办理登记备案手续。
　　房屋租赁期限由当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同，土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
　　第十一条 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。如不再继续承租的，应当提前30天告知出租人。
　　法人或其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行租赁合同。
　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
　　（一）符合法律和国家政策规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
　　（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
　　（三）当事人协商一致的。
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
　　第十三条 租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商解决，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
　　第十四条 签订租赁合同，当事人应当向房产管理部门办理登记备案。
　　第十五条 申请房屋租赁登记备案，当事人应当在签订租赁合同30日内持下列证明材料到房产管理部门办理登记备案手续：
　　（一） 书面租赁合同；
　　（二） 房屋所有权证书；
　　（三） 当事人的身份证明及其他有关合法证件；
　　（四） 法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租共有房屋的，须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋的，须提交委托人同意出租的证明。
　　已设定抵押的房屋出租，须提交抵押权人同意出租的书面证明。
　　第十六条 房产管理部门自接到租赁登记备案申请之日起7日内，对符合房屋租赁登记条件的予以登记备案，并发给《房屋租赁登记证》。
　　变更、终止房屋租赁合同，当事人应当在30日内持有关证明资料报房产管理部门登记备案，办理《房屋租赁登记证》的变更或注销手续。
　　第十七条 《房屋租赁登记证》是房屋租赁行为合法的凭证，租用房屋从事生产、经营活动的，该证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，该证作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。
　　第十八条 租赁双方应当按规定向房产管理部门交纳房屋租赁登记手续费。收费标准按物价部门的规定执行。
　　第十九条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记证》。若有遗失，应当及时到原发证机关申请补发。
　　第二十条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十一条 承租人在租赁期间，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　第二十二条 房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定到房产管理部门办理登记备案手续。
　　第二十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第二十四条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
　　第二十五条 房屋租赁当事人，按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
　　第二十六条 出租人有下列行为之一，给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任：
　　（一） 未征得承租人同意提前收回房屋的；
　　（二） 不按照租赁合同约定期限向承租人提供房屋的；
　　（三） 房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同的约定由承租人修缮的除外；
　　（四） 擅自提高房屋租金的。
　　第二十七条 房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。转让已出租的房屋，所有权人应当提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
　　（一） 擅自转租、转让、转借或调换房屋的；
　　（二） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（三） 拖欠租金累计6个月以上的；
　　（四） 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
　　（五） 利用承租房屋进行违法活动的；
　　（六） 故意破坏承租房屋的；
　　（七） 法律、法规规定其他可以收回的。
　　第二十九条 违反本办法有下列行为之一的，由房产管理部门对责任者依法给予行政处罚：
　　（一） 伪造、涂改《房屋租赁登记证》的，注销其证书，并可处以罚款；
　　（二） 不按期申报、领取《房屋租赁登记证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
　　（三） 未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。
　　第三十条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十一条 房屋租赁管理人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条 房屋租赁管理工作人员未按规定办理审查登记手续的，当事人可以依法提起行政复议或行政诉讼；给当事人造成损失的，管理部门应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条 城市规划区外国有土地范围内的房屋租赁活动，参照本办法执行。
　　第三十四条 本办法由市人民政府房产管理部门负责解释。
　　第 三十五条 本办法自发布之日起施行。



关于农村土地承包纠纷案件的调研报告

作者：王小卫


根据对某基层人民法院2003年和2004年度的受理的农村土地承包纠纷案件的统计，2004年较之2003年总收案数增长1.2倍，其中承包者相互之间发生纠纷的案件增长1倍，而承包方与发包方之间发生纠纷的案件则激增6倍之多。由此可见，随着我国政府对农业补贴力度的加大，在广大农民获得实惠的同时，也使一些以前被掩盖起来的农村土地承包中存在的深层次的矛盾逐渐暴露出来。从而也使人民法院受理的涉及农村土地承包纠纷的案件呈现出快速增长的趋势。对从这些案件中体现出的农村土地承包中所存在的法律性、制度性、政策性等深层次的问题，应当引起我们的重视。通过调查研究，采取相应措施，以最大程度地保持农村地区的社会稳定，切实维护广大农民的根本利益。
一、农村土地承包纠纷案件中体现出来的目前我国农村土地承包中所存在的问题。
1．发包方与农村土地承包纠纷案件中被告的关系问题。
《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地……已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织或者村民小组经营管理……”。《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）第十二条第一款规定“农民集体所有的土地……已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体多有的，由村内各该农村集体经济组织的或者村民小组发包”。由此可知村内两个以上的农村集体经济组织或村民小组对属具管理的土地享有发包权。同时根据《农村土地承包法》第十八条，第十九条，第二十七条等条款的规定，村内两个以上的农村集体经济组织或村民小组还享有确定承包方案，组织实施承包活动和调整承包地的权力。而根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条的规定，农村基层的群众性自治组织则是村民委员会。也就是说若承包方起诉发包方，坐上被告席的将是村委会。如此就导致产生这样一个问题：在农村土地承包中，村内两个以上的农村集体经济组织或村民小组作为发包方，其在农村土地承包合同中处于主导地位而在起与农户签订土地承包合同产生纠纷被承包方起诉的却是村委会。而根据《农村土地承包法》的相关规定，村委会对村内两个以上的农村集体经济组织或村民小组发包土地与农户签订承包合同的行为无权干涉。即作为发包方的村内两个以上的农村集体经济组织或村民小组在承包合同中只享有权利，却不能作为诉讼主体在诉讼程序中承担其应负的法律责任。相反村委会没有参与村内两个农村集体经济组织或村民小组发包土地与农户签订承包合同的活动却依据有关法律规定不得不坐上被告席。如此，在农村土地承包中权责不统一或者说权利与义务相分离，则必然导致此类由村内两个以上的农村集体经济组织或村民小组作为发包方的农村土地承包纠纷案件中，若承包方胜诉，其实际被侵害的合法权益仍难得到应有的救济。
2．对“农村集体经济组织”成员的认定问题。
1999年宪法修正案第十五条规定“农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济”。除此之外，宪法及其它法律对什么是“农村集体经济组织”均未作出明确的定义，故“农村集体经济组织”的成员也不易确认。在多数案件的法庭审理中，作为被告的发包方一般都主张：农户是否属于“农村集体经济组织”的成员主要是看其在人民公社及生产队解散时，农户有无参与分割生产队的财产和承担生产队的债务。若有，则其属于农村集体经济组织的成员，无权承包土地。对这种答辩观点能否成立，因没有相应法律依据而难以认定。而人民法院在审理这类案件时就更难以作出判决了。
3．关于承包主体问题。
《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式”。即在农村土地承包中承包方应以家庭为单位。而据《农村土地承包法》第六条，第七条，第三十条等条款的规定，村民个人亦享有土地承包权。也就是说农户的家庭成员都有土地承包权，但若要签订承包合同则必须以农户家庭的形式才行。这就存在一个承包合同中作为承包方的家庭的权利义务与家庭成员的承包权的协调问题。例如农户甲，共有A、B、C三位家庭成员，甲与发包方丙签订合同共承包了两亩地。而农户乙也有a、b、c三位家庭成员，乙与发包方丙签订合同共承包了三亩耕地。比较农户甲、乙的家庭成员及承包土地的数量，明显农户甲中有一位家庭成员的土地承包权被剥夺。那么若甲起诉丙要求变更（增加）承包合同中的土地数量应不应该得到法院的支持？A、B、C三人能否以个人的土地承包权被侵害为由提起诉讼？笔者以为根据我国现行法律的有关规定，甲起诉丙不能胜诉。因为甲、丙是在自愿的情况下签订承包合同的，且在订立合同时不存在欺诈、胁迫等可变更合同内容的理由。另外，若给甲增加承包地，势必要丙部分调整承包地。根据《农村土地承包法》第二十七条之规定“承包期内，发包方不得调整土地”，故丙不能变更合同给甲增加承包地。A、B、C三人亦不能向法院提起诉讼。因为根据《农村土地承包法》的规定，与丙签订承包合同的只能是甲而不能是A、B、C当中的一人，合同中约定的权利义务应由甲来享有和承担。A、B、C不属合同的一方当事人，故无权起诉合同另一方违约。甲的诉讼不能获得支持，A、B、C又没有诉权，在这种情形下，其土地承包权被剥夺的村民的合法权益就难以通过诉讼途径获得救济，从而不利于农村社会的稳定和发展。笔者分析导致这种情况的发生是由于从法律层面而言承包方是“家庭”这一社会单元，而从目的上讲农村土地分配采取农户承包的方式是为了更好地保护广大农民的根本利益，其中前者注重形式而后者强调本质。由于形式与内在本质不相协调，则问题的出现就是不可避免的了。
4．农村土地承包合同中存在的问题.
通过对多起农村土地承包合同纠纷案件的分析，笔者有发现，作为发包方的村委会或村民小组在发包土地的过程中存在的许多不规范的行为是导致农村土地承包纠纷不断扩大的原因之一。其主要表现在以下四个方面。其一，把土地拨付农户耕种却不与农户签订农村土地承包合同，使农户的承包权利和承包利益的不到有效的保障。其二，与农户签订农村土地承包合同，实际上却无法拨付农户土地，原因是全部土地已被其他农户承包完毕，而此无地农户依法律规定又享有相应的承包权，发包方不得不在没有土地可供发包的情况下与农户签订承包合同。其三，既不与农户签订承包合同又不拨付其土地，发包方认为这类农户不属于按其自行定义的“农村集体经济组织”成员的范围，故不享有土地承包权。其四，由村内的两个以上的村民小组发包土地，而由村委会出面与农户签订土地承包合同。若出现纠纷，则村民小组把责任推向村委会，村委会又把责任推向村民小组，形成扯皮推诿的状况。以上归纳的这些发包方不规范的行为，严重侵害了部分农户的土地承包权。对此，负有监管职责的各级人民政府及其职能部门应更多地深入实际，加强对村组发包土地行为的监管力度，以保护广大农民的切身利益。
5．农村土地承包合同中发包方的权利与义务存在失衡现象。
《农村土地承包法》第十三条，第十四条，第十六条，第十七条分别规定了发包方和承包方在承包合同中各自所享有的权利和应承担的义务。从表面上看，农村土地承包合同中的甲乙双方权利义务平等，其实则不然。由于作为发包方的村委会或村民小组多数在现实社会中并不是一个真实的经济实体（仅仅是种存在于观念中的集体经济组织），其所唯一拥有的有较高经济价值利益的生产资料只有土地，而土地又被以承包的方式移交给农户使用。故对大多数的发包方来说，它并没有违约责任的承担能力。比如发包方违法收回、调整承包地的，根据《农村土地承包法》第五十四条规定，其应承担返还原物、恢复原状、排除妨害、赔偿损失等民事责任。但若其收回或调整的承包地被以后合同形式承包给其他农户，而发包方手中又没有其它土地可供其发包，那么即使人民法院判令发包方承担赔偿责任，因其缺少经济能力而终仍无法救济被侵权的农户。
二、解决以上问题的办法与策略
综观上文所述的存在于农村土地承包中的诸多问题，笔者以为产生上述问题的最根本的原因在于《农村土地承包法》法理性、制度性条款的设置和表述中所存在的缺陷和漏洞。要解决这些法律层面的问题，我们当然应首先从健全和完善相关法律规定入手。故笔者建议及时启动法律的修改程序时，对《农村土地承包法》作出相应的修改或对其中的部分规定作出司法解释。具体如对“农村集体经济组织”成员的构成。对发包方为村内两个以上农村集体经济组织或村民小组的承包合同中的发包方在诉讼程序中的法律地位作出明确的规定，使发包方不论是谁都能在诉讼中承担其应当承担的法律责任。另外，应作出规定，要求把村民个人的承包权写入承包合同，作为农村土地承包合同中的必要条款，以确保每个家庭成员的土地承包权都能实现。在《农村土地承包法》中应增加发包方的承担行政责任的内容，以确保在发包方违法或违约导致承包方的合法权益被侵害而无法得到救济时能受到行政处罚的制度，以加强政府对发包方的监督力度，制约发包方过于强大的权力，等等。
其次从农村土地承包的制度层面进行更彻底的改革，在解决前问诸多难题的同时提高农村土地的利用效益，促进农村地区经济的快速发展。1.改变承包主体的单一化实现承包者的多样化。把土地承包的形式由以农户家庭为单位的单一制，革新为更具灵活性和多样性的自由选择制。即由农村集体经济组织内部的农民自由组合，以个人、家庭、不同家庭的成员相互组成的联合体或者两个以上的家庭间组成的联合体作为承包主体与发包方签订农村土地承包合同。如此则可以为我国农业的条约化发展创造法律上的依据和条件，使农村的各种经济力量在经过自愿、调整、搭配后形成合力和规模，促使农户间的强强联后，实现农村资金、人力、物力、土地等有限资源的合理配置，提高农业生产的机械化、现代化和市场竞争力，向规模要效益，向现代化要效益，更向市场要效益。使耕田种地不再是农民的生存需要，而成为发展致富的一条捷径。2.把农村集体经济组织主导的发包制革新为农村集体经济组织内部成员的公开招标制。结合前文中提到的农民根据各自的条件，选择最有利的组合，以最合理的条件承包到最合理的土地。对部分无力或不愿承包土地的农民还可以通过集体经济组织所获得的承包收益给予其相应的经济补偿（公开招标可有效增加农村集体经济组织的经济收益），把部分农民从土地中彻底解放出来，而从事商业、服务等其它行业，从而使各种不同情形的农民各尽其能各得其所，为农村地区社会经济的发展繁荣作出各自的贡献。