对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”文章相关问题的回应及探讨

曾广


　　文中提到“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”，作者本身就是不予肯定违反《物权法》的意思，我个人认为，《土地登记办法》完全没有违反《物权法》，更没有独自创设新的物权，理由如下：

一、《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”

　　《土地登记办法》的依据是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定的依据上述法律规定，“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，是土地使用权的细化，是有法可依的，《宪法》第十条“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因此，绝不能轻率地说《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》，更不能片面地以《物权法》没有“集体农用地使用权”而认为该办法违反《物权法》。
　　《物权法》第五条规定“　物权的种类和内容，由法律规定。”《物权法》第八条规定“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”《物权法》并没有约束其它法律，《土地管理法》也是我国的一部比较成熟的法律，所以，《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”。

二、《土地登记办法》没有置“土地承包经营权”于不顾，自行创设“农用地使用权”，而是为充分顾及了“土地承包经营权”的登记机关由农业行政主管部门操作，为物权登记留下工作空间

　　“国有农用地使用权”和“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，并不是独自创设的用益物权种类，而是对土地使用权的进一步细化。
　　《土地登记办法》中的集体农用地使用权，是为了更好地与《物权法》和《农村土地承包法》、《森林法》、《水法》《草原法》和《渔业法》等法律相衔接，《土地登记办法》 中的“集体农用地使用权（不含土地承包经营权）”，并没有否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定“土地承包经营权的存在”，文中所推理的“反面推之，国有农用地使用权就一定包含土地承包经营权了”一词，推理合乎逻辑，只是曲解了《土地登记办法》中“集体农用地使用权（不包含土地承包经营权）”真正含义。个人认为，这是作者对文字的片面理解或者说推理所产生的误解，从而产生相反方向的结论。我的理解就是，《土地登记办法》顾及了“土地承包经营权”登记不属于本部门职权范围的情况，规定了适用本土地登记办法的“集体农用地使用权”登记范围，并不包含“土地承包经营权”登记在内，但适用于“国有农用地使用权”的登记。相反，如果说“集体农用地使用权（包括土地承包经营权）”，那才是真正意义上的没有顾及“土地承包经营权”了。
　　从农用地使用权的含义上说，土地承包经营权实际上是农用地使用权范围内的一种土地权利，两者概念不能等同，但并不是取代或者否定“土地承包经营权” ，土地使用权的含义更广泛，土地使用权并不单指建设用地使用权，是包括农用地、建设用地使用权以及更广泛的土地用益物权。按照《全国土地分类》三级分类，一级分类为农用地、建设用地和未利用地，二级分类就是对一级分类再细化，农用地包括耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地，我国土地实行的是“用途管制”制度，对农用地转用为建设用地是非常严格的，将土地使用权细分为农用地使用权和建设用地使用权两大类。《物权法》规定了“建设用地使用权”这一物权，实际上是从“土地使用权”细分出来的一种独立物权，从而奠定了“农用地使用权”法律基础。当然，未利用地是没有使用权的，其使用权只能通过开发利用，才能成为可利用的土地，通过开发或者转用审批，转为农用地或者建设用地，才能产生土地使用权。因此，在土地使用权分离出来的“农用地使用权”，属于土地使用权的范畴，并不是独立创设的物权。

三、国土资源部没有“试图冲破《农村土地承包法》关于土地承包经营权由不同部门主管的规定”

　　从部门职能上分析，《土地登记办法》只是国土资源行政主管部门根据现行的法律法规，对土地所有权和使用权进行登记的部门法规，是国土资源部门对土地登记的具体操作办法，并不包括农业行政主管（或农村经营管理）部门的“承包经营权登记”、林业行政主管部门的“林权登记”以及其它不动产物权的登记在内，在现阶段我国尚未对不动产物权进行统一登记的情况下，为了避免国土资源部门与农业、林业、水利、渔业等相关部门的职能交叉而制定的土地登记操作办法。相反，如果《土地登记办法》规定集体农用地使用权包括土地承包经营权，岂不是国土资源部门可以对土地承包经营权进行登记了。因此，《土地登记办法》并不是否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定了“土地承包经营权”的存在，是与《农村土地承包法》相关法律相一致的，是为“土地承包经营权”等其他物权登记以足够的空间，也为今后不动产物权的统一登记创造更好的法规依据。

四、《土地登记办法》并没有歪曲“建设用地使用权”，自行创设“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，面是基于《物权法》和《土地管理法》相衔接和名称吻合的原由

　　《土地登记办法》中的“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，是为了使《土地管理法》所指“国有土地使用权”、“集体土地使用权”与《物权法》的“建设用地使用权”相吻合，并没有歪曲“建设用地使用权”，不属自行创设范围，因为《土地登记办法》制定的依据是《土地管理法》和《物权法》等法律，《物权法》中的“建设用地使用权”是“土地使用权”的细化。实际上，过去已经登记发证的“集体土地使用权”和“国有土地使用权”，均属“建设用地”范畴，《物权法》是将原土地登记的“土地使用权”进一步细化为建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。
　　《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，这就是《物权法》与《土地管理法》相衔接的地方，是《物权法》对原“集体土地使用权“的充分肯定，而《土地登记办法》是对这两部法律“集体土地使用权”和“建设用地使用权”的完好结合。从目前的实际状况上看，如果没有“集体建设用地”，很多企业或者个人手上的《集体土地使用权证》所指的集体建设用地，就得不到法律保障，过去23年来，村、镇一级企业以及一些私营企业、国营企业所使用的集体建设用地，均属集体土地使用权范畴，而《物权法》中的宅基地使用权，是基于宅基地使用权的特殊性，由于法律规定，宅基地是不能单独买卖、抵押和出租的，也就是说不能自由进入市场的，这从一定程度上保证了我国目前还不算富裕的农民居有其所，更符合现阶段我国国情。但一些私营企业、集体企业或者国有企业所使用的集体土地，也就是集体土地使用权，要充分发挥其活力，必须进入土地市场的，也就是说可以买卖、抵押、出租才能产生最大的土地效益和社会效益，才能实现与国有土地同地同价，才能实现真正意义上带领农民奔康致富，把我国庞大的集体建设用地使用权和集体农用地使用权包括土地承包经营权市场建立起来，让这一庞大资产动起来，才能实现真正意义上的农民富裕，占大多数的农民不富裕，就谈不实现小康，更谈不上实现中华民族伟大复兴。
　　改革创新，不违反法律、有利于我国经济发展的，就是一部好的规章，不可否认，《土地登记办法》已经做到了这一点。当然，《土地登记办法》也有不尽人意的地方，《土地登记办法》的制定，各种名词要同时符合《物权法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律是相当困难的，既要符合法律规定，又要符合实际操作，出现名词表述上的不同在所难免。比如《物权法》中土地的分层设立问题，这是一种立法意义上的大胆尝试，大家都知道，土地分层设立土地使用权，其情况是相当复杂的，还要有很多配套的法律法规作出修改和完善，才能得以尽快实施，立法的目的就是为了节约集约用地，提高土地利用率，更好地发挥土地效益。为了使《物权法》得到实施，《土地登记办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等均作了相适应的修改，《确定土地所有权和使用权规定》（征求意见稿）也拟作相应修改，目的是使土地分层登记更快得到落实。

五、统一不动产登记角度的思考

　　从现实意义上说，不动产必须实行统一登记，势在必行。以土地和房屋的登记为例，本来早应该“两证合一”的，为什么到目前为止，全国尚未全部实行，个中原因，主要是体制问题，也涉及到法律法规的问题。以广东为例，早在9九十年代，广东省人大曾经讨论通过了统一由房产部门对土地使用权和房屋所有权进行登记，实行“两证合一”，但由于没有体制方面作保障，结果是只有广州市的原属广州市的清远市得以实施，其他市区的国土资源门迫于压力，只由房产管理部门统一办理了一段时间，并不是国土资源部门不予配合，而是由于房产管理部门在办理登记时碰到了很多实际困难，比如土地管理业务问题，土地纠纷如何解决问题以至人力不足问题、缺乏技术力量问题，最后不了了了，还是分开登记为好。剖析广州市和清远市得以实施的原因？原来，广州市和原辖下的清远市，充分考虑到体制方面的问题，将房屋管理部门和土地管理部门合并为国土资源和房屋管理局。而深圳市、佛山市等珠三角城市，其模式是国土和规划部门合并，欠发地区的肇庆、韶关等市，国土和矿产合并，而没有将房屋管理部门合并，是造成两证不能合一的首要原因，但不可否认，法律法规的不配套，也是造成不能“两证合一”的重要原因，只有从体制上及职能上理顺不动登记关系，国家出台不动产合一登记的法律，能够合并的部门，最好合并，不能合并的理顺职能关系，统一的登记部门，由相关职能部门确认权属来源，登记机关只承担权属登记发证，目的是将我国分散的不动产物权登记统一起来。从目前体制剖析，吸取广东省广州模式、珠三角模式和不发达城市模式的成功经验教训，在现有基础上，再将土地资源管理部门、房屋管理部门和城市规划部门合并，由于房屋管理部门和规划部门，很多地方只是块块管理，上下级之间没有直接的业务来往，在镇一级没有派出机构，国土资源管理部门是条块结合的管理体制，从人力物力上看，均有足够的人力物力资源作保障，最为有利的是镇一级国土资源管理所和测绘队伍，足以保证不动产登记所需人力物力和技术上的支持，从目前农村土地发证和房屋所有权证发证情况分析，在我国，大部分农村的房屋均没有登记发证，而土地使用权发证，基本上已经完成了土地使用权的总登记，规划部门也一样，由于镇一级没有派出机构，基本上以县以上城市规划为主，无暇顾及镇一级的规划，更谈不上村委会、村小组一级的规划了。当然，并不排除个别地方的房屋管理和规划部门具有充足人力物力以及先进测绘技术支持。因此，将规划部门和房屋管理部门归并到国土资源部门，是目前最好的办法，当然这不是最后解决办法，只能是权宜之计，但起码从根本上解决了困扰是中国老百姓几十年的房屋所有权、土地使用权和规划许可证的统一。
要实现真正意义上的不动产统一登记，最好的办法就是新成立一个不动产管理部门，将所有职能部门的不动产登记职能划转出来，归并为统一的不动登记机构中，这样才不至于各职能不愿放弃根深蒂固的现状，为各自利益互相浪费国家资源的情况。
　　以上，只作为个人观点，并非对写“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”的朋友有什么个人偏见，作为个人见解吧了，以此探讨，我一半认同文中所说“换个角度来看，这可能也是《物权法》未经充分论证就仓促通过的后遗症之一吧。”《物权法》出台，总不能讨论成十年时间才出台吧！如果单从《物权法》上的物权种类去进行土地管理，将是不完全符合实际的，在实际工作中也是行不通的。好在《物权法》给其它法律留下了灵活的空间，从而为其它法律的修改和法律之间相互衔接奠定了基础。从现实意义上说，《物权法》的颁布实施，标志着我国社会主义市场经济进一步完善，在为国民创业和创造财富提供法律保障，将会给我国未来经济发展带来深远的积极影响。



二??九年五月二十三日

山东省济南市人民政府


济南市地方税收征收管理若干规定
济南市人民政府


（第50次市长办公会议讨论通过）


第一条 为加强地方税收征收管理，保障地方税收收入，维护纳税人的合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡依法由本市地方税务机关负责征收的各种税收的征收管理，适用本规定。
第三条 市地方税务机关负责本规定的组织实施。政府各有关部门和单位应当协助地方税务机关依法做好税收征收管理工作。
第四条 地方税务机关和执法人员应当依法征税，不得擅自不征或者少征应征税款；不得违法多征税款或者故意刁难纳税人。
任何单位和个人都有权检举违反税收法律法规的行为。
第五条 地方税务机关委托下列部门代征代缴部分地方税收：
（一）交通运输管理部门代征代缴从事客货运输和外地来济从事公路施工的纳税人应当缴纳的地方税收；
（二）公用事业管理部门代征代缴从事客运出租的纳税人应当缴纳的地方税收；
（三）房产管理部门代征代缴从事房地产交易的纳税人应当缴纳的地方税收；
（四）公安部门代征代缴在市区经营停车场的纳税人应当缴纳的地方税收；
（五）农机管理部门代征代缴拥有并使用应税拖拉机、农用运输车辆的纳税人应当缴纳的车船使用税；
（六）工商管理部门、土地管理部门和房产管理部门在发放许可证照时，代征代缴领受人应当缴纳的印花税。
第六条 地方税务机关应当与代征部门签定委托代征协议，代征部门应当按照委托代征协议履行代征税款义务。
地方税务机关应当对代征行为实施监督、管理和指导。
第七条 工商、司法、卫生和成教部门应当于每月十日前将上月领取营业执照、许可证照的单位和个人的有关资料提供给地方税务机关。
第八条 工商行政管理机关或者其他许可证照的批准部门对未办理税务登记证的纳税人，不予办理年检手续。
第九条 纳税人应当将基本存款帐户和其他存款帐户于开设帐户之日起三十日内向地方税务机关申报登记。
第十条 纳税人发生撤销、解散及其他终止纳税义务情形的，应当到地方税务机关清算税款，并持注销税务登记证明，到工商行政管理机关或批准部门办理注销登记手续。
纳税人破产终止纳税义务的，其受理机构应当通知地方税务机关清算税款。
第十一条 依法缴纳营业税以及按照规定免征营业税的单位和个人，必须使用由地方税务机关监制的统一发票。
市、县（市、区）人民政府制定奖励办法，鼓励消费者向收款方索取地方税务发票。
第十二条 经地方税务机关认定的地方税务发票使用单位或者个人，必须使用税控收款机。税控收款机的购置费用在所得税前分期列支。
税控收款机打印的票据纳入发票管理，并逐笔如实输入销售或者经营数据。
地方税务机关应当对纳税人使用税控收款机输入数据的真实性和纳税情况进行监督。
第十三条 经市地方税务机关认定的纳税人、扣缴义务人，应当采用电子申报的方式申报纳税。
前款所称电子申报是指通过信息传输网络，应用电子信息处理技术，采用电话机、计算机、传真机、智能报税机等终端设备进行申报纳税。
采用电子申报方式的纳税人、扣缴义务人，应当按照地方税务机关的规定提供有关信息资料。
第十四条 采用电子申报方式的纳税人、扣缴义务人，应当在与地方税务机关商定的银行开设税款预储帐户，在纳税期前存入不少于当期应纳税额的款项，由银行按照与纳税人或扣缴义务人及地方税务机关三方签订的协议从其账户上直接划转税款。
纳税人、扣缴义务人未按规定时间进行纳税申报和缴纳税款的，地方税务机关可以通过语音电话、传真、电子邮件等形式责令其限期申报纳税。
第十五条 地方税务机关对在一个纳税年度内累计三次以上未按规定期限办理纳税申报的纳税人，责令其按有关规定交纳纳税保证金或提供纳税担保人。
第十六条 营业税纳税人在本市内跨县（市、区）承包工程的，其纳税地点的调整，由市地方税务机关确定。
第十七条 个人所得税的纳税人或扣缴义务人未按规定申报纳税，也不能如实提供有关收入明细资料的，地方税务机关可以采取定期定额和附征的方式征收税款。
第十八条 购销合同类印花税纳税人应当如实提供完整的应税凭证，未如实提供或提供不完整的，地方税务机关可以按照销售收入核定征收。
第十九条 地方税务机关发现纳税人逃避纳税义务，应当责令其限期缴纳应纳税款；发现纳税人有明显转移、隐匿其应纳税的资产迹象的，可以责成纳税人提供纳税担保；对不能提供纳税担保的，可以采取税收保全措施。
第二十条 在规定的期限内，纳税人、扣缴义务人未缴纳、解缴税款，纳税担保人未缴纳所担保税款的，地方税务机关责令其限期缴纳，逾期仍未缴纳的，依法采取强制执行措施。
第二十一条 金融机构对地方税务机关依法采取核查、暂停支付以及扣缴纳税人、纳税担保人和扣缴义务人相当于应纳税款的存款时，应当即时予以办理。金融机构及其工作人员不得为纳税人、纳税担保人、扣缴义务人传递信息、转移资金，妨碍地方税务机关依法执行职务。
第二十二条 地方税务机关依法查封纳税人财产所支付的保管费用、保险费用由被查封人承担。
第二十三条 地方税务执法人员必须秉公执法；对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 本规定自发布之日起施行。



2000年11月30日