贵阳市城市房地产管理办法(2004年)
贵州省贵阳市人大常委会
贵阳市城市房地产管理办法(修正）
（1995年11月3日贵阳市第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1996年9月26日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 1996年10月17日公布施行 根据贵州省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准《贵阳市人民代表大会常务委员会关于清理地方性法规的决定》修正 2004年6月8日公布 2004年7月1日施行)
第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产管理，合理利用国有土地，保障房地产权利人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规、结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，均适用本办法。
第三条 在本市依法取得国有土地使用权和房屋所有权的单位或者个人，必须依法到市、县（市）人民政府土地行政管理部门登记，办理土地使用权证书，到市、县（市）人民政府房产行政管理部门登记，办理房屋所有权证书。
具有国有土地使用权证书、房屋所有权证书的房地产受法律保护。
第四条 市人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门应当按规定的职权，各司其职，密切配合，管理全市房地产工作。
市人民政府土地行政管理部门主管全市土地使用权出让工作，对土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行权属管理和监督检查。市人民政府房产行政管理部门主管全市房地产转让、抵押及房屋租赁的经营管理工作，对房屋进行权属管理。市人民政府建设行政管理部门主管全市房地产开发管理工作。
县（市）人民政府土地行政管理部门、房产行政管理部门、建设行政管理部门按照规定的管理权限和本级人民政府的职责划分，负责其行政区域内的房地产管理工作。
城市规划、工商行政管理等部门按照各自职责，协同做好本市房地产管理工作。
第五条 房地产管理的有关机关必须严格依法行政，提高办事效率，切实保障房地产权利人的合法权益。
房地产权利人依法办理各种手续，房地产管理的机关必须按规定的时限予以办结。
房地产管理中的各项收费项目和收费标准，按有关规定报省物价、财政部门批准后执行。
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第六条 土地使用权出让，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同计划、规划、建设、房产行政管理部门制定土地使用权出让计划和方案，报市、县（市）或者市以上人民政府批准后组织实施。
集体土地未经依法征为国有，其土地使用权不得出让。
第七条 土地使用权出让，可以采取招标、拍卖或者双方协议方式；商业、旅游业、娱乐业、豪华住宅等用地，必须采取招标、拍卖方式。
第八条 土地使用权招标出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，发布招标公告；
（二）投标者向市、县（市）人民政府土地行政管理部门领取招标文件，缴纳保证金；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门会同规划、建设、房产等有关管理部门进行开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在接到中标通知书之日起10日内与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同。超过期限，取消其中标权，投标保证金不予退还，另行组织招标。
第九条 土地使用权拍卖出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门根据批准的土地使用权出让方案，发布土地使用权拍卖公告；
（二）竞投者按拍卖公告规定的时间，到市、县（市）人民政府土地行政管理部门竞投登记，领取有关文件，并缴纳保证金；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门按公告规定的时间、地点主持拍卖，竞得者当场与市、县（市）人民政府土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（四）拍卖后5日内市、县（市）人民政府土地行政管理部门向其他竞投者退还保证金（不计利息）。
第十条 土地使用权协议出让程序：
（一）市、县（市）人民政府土地行政管理部门向有意受让人提供经批准出让地块的必要资料；
（二）有意受让人在规定时间内向市、县（市）人民政府土地行政管理部门提交土地开发建设方案、计划、资信证明等有关文件；
（三）市、县（市）人民政府土地行政管理部门对有意受让人提交的文件资料进行审核论证，在15日内作出答复；
（四）市、县（市）人民政府土地行政管理部门与有意受让人协商一致后，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人交付土地使用权出让金总额20％的定金。
第十一条 以协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于基准地价。
第十二条 土地使用者从签订土地使用权出让合同之日起60日内，必须支付全部土地使用权出让金。
未按照前款规定支付土地使用权出让金的，土地使用者所交定金不予退还，土地行政管理部门有权依法解除合同，并可请求违约赔偿。
土地使用者按照本条第一款规定已支付全部土地使用权出让金，土地行政管理部门未按合同约定提交土地的，土地使用者有权解除合同，由土地行政管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可请求违约赔偿。
第十三条 以出让方式取得土地使用权的土地使用者，应当持土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金凭证，向土地行政管理部门申请登记，领取土地使用权证书。
第十四条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由土地行政管理部门按土地使用权出让金的10％至20％征收土地闲置费。满二年未动工开发的，由土地行政管理部门报请市、县（市）人民政府批准，无偿收回土地使用权。
第十五条 土地使用者确需改变土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政管理部门同意，重新签订土地使用权出让合同或者变更协议，办理变更登记，换领土地使用权证书。
第十六条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回，在特殊情况下，根据城市规划和社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回，并根据土地使用者使用土地实际年限和开发土地实际情况给予相应的补偿。
第十七条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向土地行政管理部门申请续期，除根据城市规划和社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节 土地使用权划拨
第十八条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、邮电、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第十九条 划拨土地使用权的程序：
（一）申请用地者向土地行政管理部门提出申请；
（二）土地行政管理部门报请县级以上人民政府批准；
（三）申请用地者依法支付补偿、安置等费用；
（四）到土地行政管理部门领取建设用地批准文件，办理土地登记手续，申领土地使用权证书。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权后未按规定进行建设的，参照本办法第十四条的规定处理。
第二十一条 土地使用者如需改变土地用途。必须依法申报，经批准后，持批准文件向土地行政管理部门申请变更登记，换领土地使用权证书。
第三章 房地产开发
第二十二条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十三条 设立房地产开发企业，必须依法申请取得资质证书。
第二十四条 在本市从事房地产开发的企业，必须到所在地县级以上人民政府建设行政管理部门办理备案手续，检验下列证明文件：
（一）资质证书；
（二）营业执照；
（三）法定代表人及总经理的任职文件、个人资料；
（四）经济、技术、财务、统计人员的资格证书、任职文件、聘用合同；涉外房地产开发企业，还应当提交外商的有关材料。
第二十五条 建设行政管理部门组织有关部门对项目的规划设计、建设期限、基础设施配套建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发、配套建设，并将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对其开发经营活动的审查、批准和处理的意见，定期送建设行政管理部门备查。
第二十六条 房地产开发项目竣工验收后，开发建设单位应向建设行政管理部门提出综合验收申请。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得交付使用。
建设行政管理部门应当组织有关部门按照《房地产开发项目建设条件意见书》载明的内容进行项目综合验收。
第四章 房地产交易
第一节 房地产转让
第二十七条 房地产转让，双方当事人应当签订书面合同，转让合同应当载明土地使用权取得的方式。
第二十八条 房地产交易当事人进行房地产转让时，须持有居民身份证（或者法人资格证）、房屋所有权证书和土地使用权证书，涉及下列情形的，还须提交相应文件：
（一）房地产开发企业转让商品房，须持《商品房登记注册证》；
（二）机关、团体、部队、企事业单位购买私有房屋，须提交县级以上人民政府批准文件；
（三）行政、企事业单位转让房地产，须提交主管部门、国有资产管理部门批准文件。
第二十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，必须符合下列条件：
（一）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25％以上（不含土地使用权出让金），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第三十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须经市、县（市）人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定向土地行政管理部门缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益交土地行政管理部门。
第三十一条 符合本办法第二十八条、第二十九条、第三十条规定的房地产权利人，须持规定证件、批准文件和双方签订的转让合同向房产行政管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政管理部门申请土地使用权变更登记，更换或者更改土地使用权证书。
第三十二条 有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）建设拆迁公告范围内的；
（二）设有他项权利的；
（三）法律、法规规定不得进行转让的。
第三十三条 转让已出租的房地产，出租人应当提前3个月书面通知承租人。
第三十四条 共有房地产转让，必须经共有人签订书面协议或者持有共有人书面委托书及公证文书，在同等条件下，共有人有优先购买权。
第三十五条 商品房预售，预售人应当向县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（不含土地使用权出让金），并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）拆迁安置达到规定要求。
第三十六条 预售商品房，预售人与购房者必须签订书面合同。商品房预售合同应当载明下列内容：
（一）房屋面积、坐落位置、界限并附图；
（二）土地使用的面积和年限；
（三）房屋的用途、价格；
（四）预售款交付办法和房屋交付使用日期；
（五）违约责任；
（六）合同纠纷的处理方式。
预售人应当在合同签订之日起30日内到县级以上人民政府房产、土地行政管理部门登记备案。
第三十七条 商品房预购人再行转让预购的商品房，按国家有关规定办理手续。
第二节 房地产抵押
第三十八条 房地产抵押；当事人应当签订书面合同。有下列情形之一的房地产，不得设定抵押权：
（一）无房屋所有权证书、土地使用权证书，或者权属有争议的；
（二）建设拆迁公告范围内的；
（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法宣布收回土地使用权的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）商品房屋已经预售的；
（七）法律、法规规定不得进行抵押的。
第三十九条 按份共有的房地产抵押，仅限于抵押人所有的份额。预购的商品房抵押，应当按不高于已付款金额设定抵押权。
第四十条 抵押已出租的房地产，抵押人应当如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第四十一条 设定抵押权的房地产的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中向县级以上人民政府土地行政管理部门缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。
第四十二条 房地产抵押合同签订并登记后，土地上新增的合法房屋，不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十三条 房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押的，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内持抵押合同、土地使用权证书和房屋所有权证书到县级以上人民政府房产行政管理部门申请抵押登记，并到土地行政管理部门备案。抵押期满，双方当事人应当到县级以上人民政府房产行政管理部门办理的注销登记，到土地行政管理部门备案。
成片开发的土地，形成工业用地或者其他建设用地条件的抵押，双方当事人应当从抵押合同签订之日起6O日内，持土地使用权证书到县级以上人民政府土地行政管理部门办理抵押登记，并到房产行政管理部门备案。
房地产抵押期满，需要续期的，应当重新办理登记。
因处分抵押房地产而获得土地使用权和房屋所有权的，应当按本办法第三十一条的规定办理变更登记。
第三节 房屋租赁
第四十四条 房屋租赁，出租人与承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、用途、价格、修缮责任、纠纷解决方式以及双方的权利和义务，并在合同签订后3O日内向县级以上人民政府房产行政管理部门登记备案。
第四十五条 有下列情形之一的房屋，不得租赁：
（一）无房屋所有权证书的；
（二）托管的房屋未经房屋所有权人委托出租的；
（三）建设拆迁公告范围内的；
（四）不能保证居住、使用安全的；
（五）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（六）已经抵押，未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规限制出租的。
第四十六条 承租人在租赁期限内，经出租人书面同意，可将承租的房屋转租、改变用途以及与他人联营、互换，但必须与出租人签订补充协议，向县级以上人民政府房产行政管理部门备案。
第四十七条 房屋产权人以营利为目的，出租以划拨方式取得土地使用权的房屋，租金中所含土地收益由县级以上人民政府土地行政管理部门收交财政。法律、法规另有规定的，从其规定。
出租以出让方式取得土地使用权的房屋或场地，发生土地增值的，增值的土地收益由县级以上人民政府房产行政管理部门按有关规定收交财政。
第四十八条 有下列行为之一者，出租人有权解除合同：
（一）承租人未经出租人同意将所承租的房屋转租、改变用途或者与他人联营、互换使用的；
（二）承租人利用所承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）承租人累计6个月不交租金的；
（四）承租人擅自改变房屋结构的。
承租人不违反法律、法规和前款规定的，出租人不得单方解除租赁合同。
第四节 中介服务
第四十九条 设立房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等中介服务机构，应当到工商行政管理部门申请营业登记，领取营业执照后，方可开业。
第五十条 设立房地产中介服务机构，必须具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第五十一条 对房地产价格评估人员实行资格认证制度。
房地产价格评估人员必须经市以上人民政府确定的有关管理机关考核认证，取得资格。
第五十二条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估必须由依法设立的房地产价格评估机构和取得资格的房地产价格评估人员进行。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开和科学的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第五十三条 中介服务机构必须依法从事经营活动，并按规定向市房产、土地、工商行政管理部门报送报表，接受监督检查。
第五十四条 国家实行房地产成交价申报制度。房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或者作不实申报。房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第五章 法律责任
第五十五条 违反本办法规定，未经批准或者越权批准出让土地使用权的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门按非法占地和越权批准行为依法查处，越权批准的文件无效，由此造成的损失由越权审批的机关承担。
第五十六条 违反本办法第二十九条规定的，由市、县（市）人民政府土地行政管理部门依法收回土地使用权，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。
第五十七条 违反本办法第二十一条、第三十条、第四十七条第一款规定的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令补缴土地使用税费、土地出让金和土地收益金，没收违法所得，可并处每平方米10元以上50元以下罚款。
第五十八条 违反本办法第二十六条一款的，由县级以上人民政府建设行政管理部门责令限期改正，并处以5000元至50000元罚款。
第五十九条 违反本办法第三十二条规定的，其转让无效，并由市、县（市）人民政府房产行政管理部门没收违法所得，并处以违法转让价款总额1％至2％的罚款。
第六十条 违反本办法第三十五条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可并处售价总额1％至2％的罚款。
第六十一条 违反本办法第三十一条、第四十三条规定的，由受理登记的机关责令限期改正，可并处100元以上500元以下罚款。
违反本办法第三十六条第二款规定的，由受理登记的机关责令限期改正，并处以交易额1％至5％的罚款。
第六十二条 违反本办法第四十七条第二款规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，可并处违法所得50％至100％的罚款。
第六十三条 违反本办法第五十三条不按规定报送报表的，由有关部门责令限期改正；逾期不改正的，按国家统计法律、法规规定处理。
第六十四条 违反本办法第五十四条规定的，由县级以上人民政府房产行政管理部门对转让双方当事人各处以隐瞒额50％至100％的罚款。
第六十五条 拒绝、阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十六条 有关房地产管理的国家机关工作人员玩忽职守、索贿受贿、滥用职权、徇私枉法的，由其所在机关或者上级主管部门给予行政处分或者处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，或者向人民法院起诉。逾期既不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第六十八条 本市城市规划区外的国有土地使用权出让、划拨、房地产开发、房地产交易、房地产管理，参照本办法执行。
第六十九条 房地产交易价格，属政府定价的部分，由市人民政府物价管理部门会同房产行政管理部门制定，报市人民政府批准执行。
基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，由市人民政府土地行政管理部门和房产行政管理部门测算，报市人民政府定期公布。
第七十条 依照国家房改政策购买的房屋转让、抵押和租赁，按房改规定办理。
第七十一条 市人民政府可根据本办法制定具体规定。
第七十二条 本办法自公布之日起施行。
诉讼时效制度具有使债务人获得抗辩权，从而导致权利人的权利得不到法律的强制保护而难以实现之功效，诉讼时效的法律效力正是以期间的经过作为生效的依据。故此，诉讼时效期间的长短显得尤为重要。本文试从我国诉讼时效期间的长短以及诉讼时效重新计算等相关法律问题进行探析，以求为司法实务界提供有益的借鉴。
一、我国诉讼时效期间概述
（一）诉讼时效期间
时效是指一定的事实状态持续一定的期间，从而发生一定法律效果的制度。时效能引起权利的变动，是一种法律事实。根据一定事实状态的持续是导致权利的取得还是丧失，时效可以分为取得时效和消灭时效两类。消灭时效又称为诉讼时效，是指一定的事实状态经过一定的期间之后，将导致请求权消灭的法律后果[1]。消灭时效有一定的事实状态，以及经过一定的期间，这个期间就是时效期间。诉讼时效制度是民法保护权利人享有之请求权及对该种请求权的行使进行必要限制之间的一种平衡。其实质是民法对权利人权利从稳定社会财产与交易关系的角度的一种国家强制干涉。此项制度的目的，一方面通过法律对权利人行使请求权形成压力，促进权利人及时行使请求权，避免权利人睡眠于权利之上;另一方面，又通过赋予义务人以拒绝履行对应义务的抗辩权，从而使长期的既存交易状态得以维持，同时避免在诉讼中因历时已久而造成的举证困难或成本过高。
（二）诉讼时效期间的法律分类
1.普通诉讼时效期间
我国《民法通则》第135条规定: 普通诉讼时效期间为2年。普通诉讼时效，是指由民事普通法规定的，除法律有特别规定外可以普遍适用于各种民事法律关系的诉讼时效。2 年的普通诉讼时效期间，对债权人保护不周，已不适应市场经济的要求。现实生活中， 仅仅因为2年的时效期间经过债务人就可以“理直气壮”地拒绝还债， 此与传统道德观念、社会公平正义和诚实信用原则抵触太甚[3]。
应当考虑的问题并非“权利人不行使权利到达何种期限”即应丧失其权利，而是“不履行债务的事实状态不间断地持续到何种期限”即形成不宜破坏的秩序。就诉讼时效而言，权利人不应怠于行使、疏于行使甚至羞于行使权利而丧失其权利， 其权利的丧失只能因为其长期不主张权利而致义务人已经“习惯”义务的不存在，以至于外界就义务人的财产状况形成了一种可值信赖的稳固的事实状态，一日破坏这一状态，即会破坏现存的财产秩序。所以，诉讼时效的期限不能规定得太短[4]。正因为如此， 普通诉讼时效期间，法国民法规定为30年，日本民法规定为10 年及20年， 台湾地区民法规定为本15年，泰国民法规定为10年，瑞士债务法规定为10 年。事实上，至少就中国的国情，区区2 年时间根本不足以构成某种与秩序相关的事实状态。
可见，我国对普通诉讼时效期间的规定， 应当广泛借鉴和参考各国立法经验， 结合我国的实际情况， 立足我国的国情， 注重中国法律文化的传统和实际， 制定既有利于维护权利人的利益， 又有利于维护社会秩序的普通诉讼时效期间。笔者认为， 我国的普通诉讼时效期间最少应为5 年。
2.特别诉讼时效期间
我国《民法通则》第136 条规定了四种情形为一年的特别期间。其中第一项是"身体受到伤害要求赔偿的"，第二项是"出售质量不合格的商品未声明的"。法律对这两项的诉讼时效期间规定为一年笔者认为也是不合理的。
（1）法律对人身的保护应当是高于对财产的保护，法律既然对于一般的债权都能规定两年的诉讼时效期间，为什么对更值得保护的人身却不仅不给予更长的保护，反而却只规定一年的诉讼时效期间呢？笔者认为， 基于人身权是比财产权更高的法益，法律应当对人身权提供更优厚的保护，这当然也包括基于人身损害所产生的物质赔偿请求权，立法应该对此规定长于普通诉讼时效期间的期间。
（2）出售质量不合格的商品时未声明的，其实际上销售者已构成了默示欺诈。其主观上具有恶意。再者，在商品买卖中，消费者作为弱势的一方应到受到法律的特别保护。可是我们的立法对这种一方存在恶意，另一方是弱势群体所形成的法律关系中，给予弱势群体一方的保护却是较一般保护更低的保护，这样的规定实在是让人匪夷所思，难窥立法者立法之目的。因此，我认为对受欺诈的消费者的请求权，法律至少应该给予其同于一般请求权的诉讼时效期间。
3.最长诉讼时效期间
最长诉讼时效指不适用消灭时效中止、中断规定的时效，即时效期间为20年的消灭时效。最长消灭时效的特点有两个：一是从权利遭受侵害之时起开始计算时效期间，而其他是从知道或者应当知道权利遭受侵害之时起计算时效期间；不能适用时效中止和中断的规定，而其他的可以适用中止和中断的规定。我国《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。”
二、我国诉讼时效期间的反思与完善
（一）我国诉讼时效期间之重新起算点
我国《民法通则》第140 条规定："诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算"。从这一规定看出，我国规定的时效中断起算时间是从中断时效发生的某一时间点为起算点的。然而这一规定是否合理呢？我国法律规定的时效中断的情形主要有提起诉讼、主张权利、义务人承认在实践中有的中断事由的发生和结束是同时的。这样时效的重新计算以中断事件的发生点为起算点当然是合理的，但是我们也应该注意到的是，在有的情形下，导致时效中断的事由是呈持续状态的，而在这种情形下仍然要以中断事件发生之时的时刻为时效的重新计算点就会出现荒唐的结果。例如，如果权利人向法院提起了诉讼，在提起诉讼之时，时效中断事由发生，并且此时时效开始重新计算，而我们知道，我国的诉讼过程有时比较长，可能超过2 年，这就会造成诉讼时效期间已经经过，而诉讼尚未终结的局面。这样的结果无疑是立法的疏忽所造成的漏洞。所以有学者提出，我国的诉讼时效期间中断后的重新起算点过于简单，难以含涉现实生活中出现的各种情况。故提出，我国的诉讼时效期间中断的重新起算点，应当以中断事由终止之日为起点。笔者个人也认为我国有必要在诉讼时效期间中断的重新起算点上做出更加科学、合理的规定。
（二）诉讼时效中断的事由
1.因“提起诉讼”而从新起算诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。“诉讼”不仅包括普通的民事诉讼，而且与起诉性质类似的请求有关机关保护的行为，也可以中断诉讼时效。比如申请支付令、申请宣告破产、申请强制执行、申请仲裁。权利人向人民调解委员会或其他单位提出保护民事权利的请求，诉讼时效从提出请求时起中断，在调解期间时效一直不计算，如果经调解达不成协议的，诉讼时效期间才重新计算； 如果调解达不成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新计算。
2.“当事人一方提出要求”指除了权利人向义务人直接请求外，权利人向债务人保证人、债务人的代理人或者财产代管人主张权利，也可引起诉讼时效中断。这看出，权利人主张权利不仅是向债务人主张权利可以导致期间的中断，甚至是向债务人的某些相关人主张权利也同样可以发生时效中断的效果。那么，向债务人的相关人主张权利是否可以发生时效中断的效果呢？笔者认为向债务人的代理人或财产代管人主张权利是可以发生时效中断的效果的，因为债务人的代理人制度和失踪人的财产代管人制度本来就是为了交易的安全，财产的流动而设立的旨在扩张当事人行为能力的制度。所以向代理人和财产代管人主张权利应该发生时效中断的效果，但向债务人的保证人主张权利而产生时效中断的效果就值得考虑了。首先，保证人分为一般保证人和连带保证人。而一般保证人对债权人的主张是享有先诉抗辩权的。其次，一般保证人对债权人享有先诉抗辩权就意味着保证人对于债权人在向主债务人主张权利前，对债权人的请求是能够不予理睬的。最后，保证人作为主债务关系之外的人，并不负有向债务人转达债权人的权利请求的义务。而我们承认权利人主张权利可以导致时效中断的一个先决条件就是，债务人受到了权利人的请求，而向享有先诉抗辩权的保证人主张权利无疑是行使请求权对象错误，并且这样的请求还存在着债务人不知请求之虞。因此笔者认为，把向保证人的请求作为时效中断的理由是不合理的，应当从法条中剔除。
3.“当事人同意履行义务”指除义务人直接表示同意履行外，义务人虽然没有表示同意履行，但是明确承认了自己的义务存在，或者表示愿意分期履行义务，都可引起诉讼时效中断。诉讼时效中断后，出现新的中断事由可以引起诉讼时效再次中断，但要受20年最长诉讼时效的限制。义务人通过某种方式向权利人承认其权利的存在，并表示愿意履行其义务。承认在性质上属于一种意思通知（准法律行为），而不是意思表示，这个由于承认仅在确认请求权人的权利存在，并非设立新的债务，也不必有抛弃时效利益的意思，而承认所产生的时效中断效力是基于法律的规定，与义务人的意思无关，因此，承认仅仅为一种意思通知。[5]义务人对权利人承认可以采取口头方式和书面方式，例如，债务人向债权人要求延期给付、对债务履行提供担保、支付利息或者租金等，均属于义务人同意履行义务的表现方式。债务人的承认行为只有发生在消灭时效期间内，就能产生时效中断的法律事由。
参考文献：
[1]郑云瑞：《民法总论》，北京大学出版社2004年版，第 298页。
[2]张智辉、张雪妲：《中国检察制度的特色》，载《检察日报》，2004年第1期。