最高人民法院


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释〔2009〕8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人
民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。


四川省阿坝藏族羌族自治州人大常委会


阿坝藏族羌族自治州水资源管理条例


　　2007年1月24日阿坝藏族羌族自治州第十届人民代表大会第一次会议通过

　　2007年3月29日四川省第十届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准

　　第一章　总　　则

　　第一条　为加强水资源的保护和管理，实现水资源可持续利用，保护生态平衡，促进阿坝藏族羌族自治州（以下简称自治州）经济的发展，根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国水法》、《四川省〈中华人民共和国水法〉实施办法》、《阿坝藏族羌族自治州自治条例》，结合自治州实际，制定本条例。

　　第二条　在自治州辖区内涵养保护、节约、规划管理、开发利用水资源，防治水害，适用本条例。

　　本条例所称水资源，是指地表水和地下水。

　　第三条　　水资源属国家所有。自治州人民政府依照法律规定管理和保护辖区内的水资源，按照统一规划原则，实行取水许可制度和有偿使用制度。鼓励公民、法人或者其他组织依法保护、管理、开发、利用、节约水资源，其合法利益受法律保护。

　　在保护、管理、节约、利用水资源等方面成绩显著的公民、法人或者其他组织，由州、县人民政府给予表彰奖励。

　　州、县水行政主管部门按照分级管理权限负责取水许可制度和水资源有偿使用制度的组织实施。

　　第四条　州、县人民政府应当加强水资源保护、管理、节约、利用和开发工作，将其纳入本级国民经济和社会发展规划，增加财政投入，加强水利基础设施建设，改善生态，保护环境，确保出境水质达标。

　　第五条　州、县水行政主管部门负责水资源的规划、保护、管理、开发、利用、节约和监督工作；有关部门应当按照各自的职责，依法做好相关工作。

　　第六条　任何公民、法人或者其他组织都有保护水资源、节约用水的义务。州、县人民政府应当采取有效措施，加强对节约用水的宣传、管理，逐步完善节水措施，培育和发展节水产业。

　　第二章　水资源规划和保护

　　第七条　自治州水资源综合规划及跨县的江河、湖泊的区域、流域规划在上级水行政主管部门的指导下，由州水行政主管部门组织编制，经州人民政府批准，报上级水行政主管部门备案。县级综合规划应服从州级规划，由县水行政主管部门组织编制，经县人民政府批准，报州水行政主管部门备案。

　　经批准的规划是涵养保护、节约、管理、开发利用水资源和防治水害的基本依据，应当严格执行。规划的修改应当经原批准机关批准。

　　编制规划所需经费由同级财政予以保障。

　　第八条　州人民政府建立饮用水水源保护区制度。自治州辖区内的饮用水水源保护区，由州人民政府依法划定，并采取措施，加强水源源头和水源地的保护，加快生态公益林建设，保护好自然植被和湿地，涵养水源，防治水土流失。

　　禁止向水源源头和水源保护区的河道、湖泊、塘堰、水库等水域排污，防止水体污染，确保城乡居民饮用水安全。

　　第三章　水资源管理和开发利用

　　第九条　开发利用地表水，应当维持江河的合理流量和湖泊、水库的合理水位，维护水体的自然净化能力，按规定预留生态水，防止对生态、环境造成破坏。

　　开采地下水应当遵循总量控制、优化利用、分层取水的原则，并符合地下水开发利用规划和年度计划中确定的可采总量、井点总体布局、取水层位的要求，防止水源枯竭、地面沉降、地表塌陷和水体污染等地质环境灾害的发生。

　　地下水年度可开采量、井点总体布局、取水层位、限制开采区和禁止开采区按照分级管理权限由州、县水行政主管部门会同有关部门确定，分别报州、县人民政府批准。

　　第十条　直接从自治州辖区内的江河、湖泊、地下调度和取用水资源的公民、法人或者其他组织，应当向水行政主管部门申请取水许可，取得取水权，依法缴纳水资源费。凡实行计量取水的必须安装计量设施。

　　取水申请批准后，申请人方能动工兴建取水工程。取水工程完工，须经竣工验收合格，方能按程序取得正式的取水许可证。

　　对妨碍公共用水、环境安全或者损害他人用水合法权益的，水行政主管部门有权限制取用水或者禁止取用水。

　　下列五种情形不需要申请取水许可：

　　（一）农村集体经济组织、公共社会事业取用水的；

　　（二）家庭生活和散养、圈养畜禽少量取用水的；

　　（三）为保障矿井等地下工程施工安全和生产安全必须进行临时应急取（排）水的；

　　（四）为消除对公共安全或者公共利益的危害应急取用水的；

　　（五）为农业抗旱和维护生态与环境应急取用水的。

　　第十一条　在自治州辖区内直接从江河、湖泊、地下调度和取用水资源并需要申请取水许可的新建、扩建、改建的项目，建设单位或者个人应当在办理取水许可申请前，向水行政主管部门提交建设项目水资源论证报告书。未提交的，水行政主管部门不得受理取水许可申请。

　　州、县水行政主管部门按照分级管理权限，遵循“谁发证、谁组织、谁审查”的原则，负责建设项目水资源论证的组织、审查和报批工作。

　　工程建设单位或者个人在向建设项目的审批部门报送建设项目可行性研究报告时，应当提交水行政主管部门的取水许可批准文件，并附建设项目水资源论证报告书。未提交的，建设项目不予批准、核准、备案。

　　第十二条　取、用水涉及第三方利益的，水行政主管部门应当在收到取水许可申请之日起七个工作日内向社会公告。第三方对取水许可申请有异议的，应当在公告后十个工作日内向公告机关提出。

　　第十三条　　州、县人民政府在管理权限内应当按照市场化配置资源的方式公开出让水能资源开发权。获得水资源开发权的公民、法人或者其他组织应当向水行政主管部门缴纳水资源补偿费。

　　依法获得开发权、取水权的公民、法人或者其他组织，经原发证机关批准，可以依法有偿转让、出租或拍卖，并按有偿使用原则变更相关手续。

　　跨县域进行水资源使用权转让，应当符合水资源保护规划，并经过专项论证，由州水行政主管部门办理。

　　第十四条　自治州对辖区内调度、取用地表水、地下水，依法征收的水资源费和对水电站装机二十五万千瓦及其以下征收的水资源费除上缴中央部分外，其余全部专项用于自治州水资源的涵养保护、节约、规划管理和开发利用，并由同级财政监督使用。

　　取水单位或者个人应当按照经批准的年度取水计划取水。超计划或者超定额取水的，对超计划或者超定额部分按征收标准的二至三倍征收水资源费。

　　自治州征收的水资源费州、县按一定比例分配。

　　第十五条　在河道管理范围建设桥梁和其他拦河、临河建筑物、构筑物，铺设跨河管道、电缆，应当符合国家规定的防洪标准、安全泄洪和其他有关的技术要求，工程建设方案应当按照防洪法的有关规定报经有管辖权的水行政主管部门审查同意。

　　禁止在江河、湖泊、渠道、水库内弃置、堆放阻碍行洪的物体和种植阻碍行洪的林木及高秆作物；禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。

　　第十六条　在河道管理范围内依法实行采砂、采石、取土、淘金许可制度。进行采砂、石活动的公民、法人或者其他组织，必须依法取得河道砂、石开采权，向有管辖权的水行政主管部门申请办理采砂、石许可证，缴纳河道砂、石资源费（当地居民的自住房屋修缮所需的砂石除外）；河道内淘金，还应当向有管辖权的矿产主管部门办理采矿许可证，缴纳矿产资源补偿费和采矿权价款。

　　第十七条　任何单位排放的废水、城乡居民生活污水，应按照排污规定进行处理，未达标的不得直接排入水域。

　　州水行政主管部门应当按照水域使用功能对水质的要求和水体的自然净化能力，确定该水域纳污能力，并对水功能区的水质状况进行监测。

　　水行政主管部门应当加强水资源动态监测，定期发布水资源公报，并与环境保护行政主管部门实行水质监测数据、资料共享。

　　第十八条　在自治州辖区内进行流域治理以及新建、改建、扩建涉水工程项目，应当符合水资源综合规划和专业规划，按照分级管理权限，经州或者县水行政主管部门审查同意后，按国家规定的基本建设程序报批。

　　第四章　监督检查

　　第十九条　州、县水行政主管部门应当建立水政监督检查制度，对违反水法律、法规的行为加强监督检查并依法进行查处。

　　第二十条　水政监督检查人员在履行监督检查职责时，依法行使调查取证权、现场检查权、制止权及水事纠纷调处权。

　　第二十一条　州水行政主管部门应当加强对本部门行政执法活动的监督检查。对有违法或者失职行为的，应当责令限期改正；逾期不改正的，应当依法追究有关责任人的行政责任。

　　水政监督执法所需经费列入部门预算，由同级财政予以保障。

　　第五章　法律责任

　　第二十二条　州、县水行政主管部门对未依法办理取水许可或者未按照批准的取水条件进行取水设施建设的，应当责令其停止建设；对拒不停止，继续施工的，可以查封、暂扣用于施工的取水工具、取水设施。

　　违反本条例规定，有下列行为之一的，按照分级管理权限由水行政主管部门责令停止违法行为，采取补救措施，并征收一万元以上五万元以下补偿费：

　　（一）施工降水、擅自掘井、基建取水、疏干排水等造成断流和水质恶化的；

　　（二）开采地下水，引起地面沉降、水源枯竭的。

　　第二十三条　　利用水域从事旅游开发或者养殖活动，违反水功能区划要求、影响行洪安全的，按照分级管理权限由水行政主管部门责令停止违法行为，采取补救措施，并根据实际危害程度追加经济补偿。拒不执行的，处一万元以上五万元以下罚款。

　　第二十四条　不按规定预留生态水的，由水行政主管部门责令限期改正，并征收二万元以上十万元以下生态补偿费。仍未改正的，责令停止违法行为，加倍征收生态补偿费。

　　第二十五条　违反本条例规定，拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费、水资源补偿费、生态补偿费的，由水行政主管部门责令限期缴纳；逾期仍不缴纳的，从滞纳之日起加收滞纳部分每日千分之二的滞纳金，并处应缴或者补缴费用一倍以上五倍以下的罚款。

　　第二十六条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉也不履行的，由作出行政处罚的行政机关向人民法院申请强制执行。

　　第二十七条　违反本条例其他规定的按《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《四川省〈中华人民共和国水法〉实施办法》执行。

　　第六章　附　　则

　　第二十八条　本条例自公布之日起施行。