谈确立情势变更原则之必要/栗松林

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谈确立情势变更原则之必要

晋城市人民检察院 栗松林

【关 键 词】 确立 情势变更
【内容提要】 情势变更原则是现代各主要国家合同法中的一项重要原则,也是国际商事交易中解决因经济环境异常变动所造成的合同履行困难的一项重要法律制度,我国在九十年代初的司法实践中也曾运用过,但在1999年制定统一《合同法》时,虽然五个草案中都有过 相关条文,但最终未被采用,本文试探讨在我国立法中重新考虑设立这一原则的必要性。
【正 文】 探讨这个问题之前,让我们先从下面的案例谈起:
一、案情:
原告:邢某,阳城县某村人,农民。
被告:阳城县某村村民委员会。
2001年4月23日阳城县某村村委与本村村民邢某签订一份《修砌红阁下东河坝合同书》,合同约定:因原石坝有塌陷、断残现象需要重新再打新坝,村委要求新坝全长170米,根基深0.8米,坝宽0.9米,坝高与路面平为准,总计立方400立方米;付款方式:村委暂不付款,坝起后经验收以村办矿97年前所留的煤顶付(具体吨数以原村煤矿矿长同村委拍定的数字为基础1500-1800吨)超出部分,由村委另作处理。合同订立后,邢某将此工程包由他人施工。2001年9月10日施工基本结束,2001年10月2日,村委干部与邢某共同到村办煤矿指认了合同中约定的存煤,并在煤堆上划线、钉桩。次日,邢某便组织车辆开始拉煤。2001年6月13日国务院办公厅作出《关于关闭国有煤矿矿办小井 和乡镇煤矿停产整顿的紧急通知 》,煤价开始逐渐上涨。2001年11月16日,村委书面通知其立即停止拉煤,有关事宜,待日后研究再作决定。期间,邢某共拉煤99.5吨。2001年11月22日邢某诉至阳城县人民法院。
诉讼中,阳城县人民法院聘请专业技术人员对邢某施工工程量进行了鉴定,带附加工程共计完成河坝工程量为548.48立方米。依据山西省2000年工程预算定额,河坝工程为灰泥片石砌体,每立方米砌体单价为87.37元。受村委委托,晋城市价格事务所阳城分所于2001年12月11日出具《价格鉴定结论书》证实:2001年4月份无烟煤面价格为每吨15元;2001年11月23日之前无烟煤价每吨60元;2001年11月23日以后无烟煤价每吨为120元。再审时,证实邢某支付实际施工工程队工程款为23600元。
原告要求村委以实际完成的工程量计算,按合同的约定,交付自己2700吨煤。而村委认为,因国家整顿小煤矿的政策,导致煤价大幅上涨,应根据情势变更原则,撤销合同。
一审法院认为,被告要求按情势变更原则撤销合同不能成立,理由有五:其一,双方订合同时没有一方利用优势或一方没有经验致使双方权利义务违反公平和等价有偿原则;其二,双方订合同时均不能预见煤价的涨跌是自愿对等的;其三,煤价的涨跌是市场行情变化,不能轻易按显失公平原则来处理,交易风险与利益关系对等;其四,最高人民法院批复所涉的武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案与本案不同,前者是因原材料的国家定价的调整而引起的,后者的价格变化则不是。其五,根据我国法律精神,衡量双方利益是否公平,多从民事行为成立时的情况加以确定,我国法律没有明确肯定情势变更制度,所以被告主张缺乏法律依据。鉴于双方争议较大,被告按合同约定的最低限1500吨履行义务。判决双方合同有效,村委支付邢某剩余的1400.5吨存煤的价款140050元另付邢某超出合同约定多完成的工程量价款12972.70元。
村委不服提起上诉,上级法院发还重审,重审认为,本案不适用情势变更原则,其一,原告主张适用情势变更原则的理由是1992年3月6日最高人民法院批复所涉的武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案的复函,但该复函依照的是《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项的规定,而该法已废止,不能再作为定案的依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项对显失公平,当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销合同的情形是“在订立合同时显失公平的”,这一法律规定明确指出,发生显失公平的时间是在“订立合同时”,而不是在合同履行中或合同履行后。双方签定合同约定以煤顶付工程款,并不存在谁故意使合同显失公平之事,也不存在谁没有经验不懂得业务而过失使合同出现显失公平之事,双方当时的约定是公平公正、等价有偿的,不能因为后来煤价上涨,就否认原合同的公平性。其二,情势变更是指由于不可抗力或者由于一方当事人虽无过错但无法防止的外因致使合同无法履行时,允许变更或解除合同的一种原则,其中致使合同无法履行是适用该原则的一种重要因素。本案中,不存在由于煤价上涨致使被告无法履行给付原告煤的义务的情形,只存在不愿给付的情形。其三,最高人民法院司法解释中提到的那起案件是在国家计划经济调控下,国家定价发生变化,当事人必须按国家定价执行而引发的致使经济合同无法履行的情形。而主要为计划经济保驾护航的《中华人民共和国经济合同法》作出的与之相适应的情势变更规定也是必要的。但在以市场经济为主导的当今社会,过去的法律已不能适应时代发展的要求,必须用与之相适应的《中华人民共和国合同法》来作依据。本案中不存在当事人必须按国家定价执行的问题,并不是煤价上涨到120元/吨,就一定要按120元/吨出售,就不能按15元/吨出售,否则就违反了国家政策的问题。其四,煤价上涨被告本身并不赔本。本案中所涉的煤仍然是订立合同时原有的煤,并不需被告去高价购买,被告一分钱也不需多付出。被告以煤顶付原告工程款,既然当初双方均同意,那么煤价上涨带来的利益或者煤价下降带来的风险均应由原告享有或承担,被告对此无权干涉。因此仍判决村委按原审履行义务。
判后村委仍不服又提起上诉,二审法院认为,村委上诉称原审法院应适用情势变更原则理由不成立,因为“情势变更原则是指由于不可抗力或者由于一方当事人虽无过错,但无法防止的外因致使合同无法履行时,允许变更或解除合同的一种原则。”首先说村委给付邢某97年前留存的煤,不存在无法履行给付义务的情势;其次说该案双方当事人对合同已经全部或部分履行,不存在不可抗力或者外因影响合同的履行;第三,村委给付邢某97年前存煤,本身并没有受到生产成本和原材料上涨的缘故,还说明村委在订立合同时对市场信息判断失误,如将给付义务订为现金而 不是97年前留存的煤,那么就不会承担现如今商业风险的结果。”判决:驳回上诉,维持原判。
二、案例评析
笔者认为,法院三审判决对此案均不适用情势变更原则是错误的,其原因主要是对情势变更原则的错误理解造成的。情势变更原则,是指合同依法成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生不可预见的情势变更,致使合同的基础丧失或动摇,若继续维护合同原有效力则显失公平,允许变更或解除合同的原则。(1)理论界通说认为,适用情势变更原则的条件包括以下四方面的的内容:(1)订立合同时所依赖的客观情势发生异常变化,而且这种变化使合同的履行没有意义或者继续履行已不符合合同的目的。(2)这种变化为当事人所不能预见并且不能克服。(3)当事人对这种情况的变化在主观上没有过错,即这种变化不是因可归责于债务人的事由引起。(4)在情况发生变化后,如果仍然按照原合同履行,对债务人明显不利,比如会造成重大损失等。(2)那么本案合同首先是订立的基础发生了显著变化,即煤价的大幅度上涨;其次,该种变化发生在合同订立后,履行完毕前的这段时间内;再次,该种变化是合同双方当事人无法预见的,并且不可归责于当事人。每吨15元的煤面,因国家6月份出台整顿小煤矿的政策到交付时上涨到每吨120元,是双方在4月订立合同时谁也无法预见的,不可归责于当事人一方;最后,如要求村委按原合同继续履行,会根本破坏当事人间的利益均衡基础,产生违背社会正义观念的显失公平的结果。所以本案理应适用情势变更原则。
三、情势变更原则的由来及在我国的适用情况
情势变更原则按通说,起源于12、13世纪注释法学著作《优帝法学阶梯注解》中的“情势不变条款”,于16、17世纪曾广泛运用,到18、19世纪,因适用过滥而受到严厉批评,但在一次和二次世界大战后,因物价飞涨,合同履行显失公平,除适用该原则外别无良策,遂德国等国家通过判例学说又重新确立了情势变更原则。英美法系,也则以“合同落空”原则来解决这一问题。(3)
情势变更原则在我国司法实践中也曾获得确认。在“武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂”一案中,最高人民法院《关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案适用法律问题的函》(4)以及最高人民法院中国应用法学研究所发布的《长春市对外经济贸易公司诉长春市朝阳房地产开发公司购销房屋因情势变更而引起的价款纠纷案》。(5)最高人民法院在1993年5月6日发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出“由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更的原则变更或解除合同。”这是司法实践中对适用情势变更原则的明确规定。但这些规定,正如初审法院在判决中指出的,都是在1999年统一《合同法》颁布以前所做的规定。那是不是因为“最高人民法院司法解释中提到的那起案件是在国家计划经济调控下,国家定价发生变化,当事人必须按国家定价执行而引发的致使经济合同无法履行的情形。”才适用情势变更原则,而现在搞市场经济,就没有必要再适用该原则的规定来审理案件了呢?事实上在1999年《合同法》草案的第五稿第77条就规定:“由于客观情势发生异常变化,致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害,而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的,该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商;协商不成的,可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。商业风险不适用前款规定。”明确确立了情势变更原则。在合同法制定过程中,围绕情势变更原则展开了激烈的争论,最后结果是删除了合同法草案中关于该原则的规定。
四、确立情势变更原则之必要
发展经济就要加速和保护财产流转和交易关系的相对稳定,合同就是财产流转和交易的法律形式,合同法是民法的重要组成部分,是市场经济的基本法律,在当前我国初步建立社会主义市场经济模式之时,维护交易安全和交易秩序是极为重要的,“合同必须严守”的规则,理应受到特别的推崇。情势变更原则作为合同履行的一项法律原则,和要求合同的相对稳定性存在矛盾,因此1999年《合同法》通过时,最终删除了草案中关于情势变更原则的有关条款,也就不难理解。但是不是要突显“合同必须严守”的规则就必须取消情势变更原则呢?实际上每个合同在依法成立时都有其信赖的客观环境,当事人在合同中约定的权利义务是与这种客观环境相适应的,权利义务的对等是就该环境而言的。合同成立后,该客观环境发生改变或不复存在,原来约定的权利义务与新的客观环境如严重不适应时,只有将合同加以改变或者解除,才符合诚实信用原则的要求,这也是情势变更原则产生的法理基础。其实即使反对在《合同法》中设立情势变更原则的人也承认,情势变更原则在司法实践中有适用的机会,从反对的理由看主要是(一)由于经济生活相对稳定,无重大的通货膨胀或价格调整,能够适用情势变更原则的情形是极少的。(二)科学地划定情势变更界限较为困难,尤其是与商业风险的划分,更难以掌握,有可能使有的当事人规避正常的商业风险。同时,有可能导致法官滥用这项权力。( 三)认为不可抗力可以涵盖情势变更,因此没有必要在不可抗力之外再规定情势变更,否则易引起理论上的混乱。(四)如果情事变更原则的适用以经济生活的激烈动荡为背景,则一个合同的强行变更将对其他合同关系产生影响,可能引起合同的“连锁变更”,即某一合同变更而遭受损失的债务人又成为另一应予变更的合同的债权人,这就说,对经济领域某一部门的不平衡进行调整,有可能引起其它部门的连锁反应,以至于引发经济领域普遍的不平衡,从而使社会经济秩序的稳定受到威胁。(6)另外还有学者特别强调,目前不设情势变更原则的主要原因,主要是怕中国现在普遍素质不高的法官,在断案时利用该原则任意解释法律,使这一制度实施起来负效应大于正效应。(7)
我们认为在我国还在努力解决“有法可依”的现阶段,还是应当追求法律规定的尽量完善为好,同时从上述案例也可以看出,没有具体法律可以引用,才出现了判决的严重不公,可见无法可依更会导致法官滥用权力。另外在上述提到的我国适用该原则的情况中,最高人民法院所引用的《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项的规定,包括很多学者在有关文章中都认为就具有情势变更原则意思,而事实上这些观点也并不正确,因为该条规定“虽无过失但无法防止的外因致使经济合同无法履行”这是专指履行不能的情况,并没有包括能履行,但只是对一方当事人显失公平的情况,即如本文开始提到的案例中的情况。随着《中华人民共和国经济合同法》的废除,相关的司法解释也失去了依据,正如前一审判决中所述,确实现时并无法律依据,属“无法”可依。
今年的非典事件,给社会生活造成了重大的影响,其中在今年的非典时期后期也不乏合同无法履行或按原合同履行,将会出现显失公平的情况,可以说今年的非典,又引起了人们对情势变更原则的关注。近来已经有了不少的相关案例,据报道合肥庐阳区法院就宣判了合肥地区首例因非典引发的合同纠纷案。报道称:“在审理中法官采用‘情势变更’这一特殊法律原则,强行改变合同已确定的条款”。那么既然我们现在存在物价大幅波动的可能,又有非典事件等不可测事件的发生,(8)因此,有必要在《合同法》的修订中或制定民法典时增加情势变更原则,以避免在今后的判决中,出现无法可依的尴尬。
在上述案例中,还有一个特别需要注意的问题是,合同的一方是村委这个集体组织,对于现在特别强调“严守合同规则”来说,如果没有明确的法律依据,法官不主动适用情势变更原则的规定,而势必造成村集体利益的损失,并引发群众集体上访事件(此情况在本案中已发生)。民法是单纯的私法,但在我国多种所有制共存的情况下,对法院这种判决,没有可以补救的办法,只能维持错误结论的话,也并不是立法机关所想看到的结果。固然,这类案件可以以《民法通则》第四条或者《合同法》第五条、第六条的原则来解决,或按国际惯例的规定来处理,但仍然不如具体规定出来为好,因为,在具体案件中适用法律的基本原则来裁判案件,事实上给了法官自由裁量案件更大的空间,这就和当初不制定这一原则,怕法官滥用自由裁量权力的初衷相违背。还有学者提出“由最高人民法院以司法解释确认情势变更原则的适用,既可以解决当前此类纠纷频发但又不宜以不可抗力论的实际问题,又不违背现行民事立法的相关规定,而且也可以有效避免各地法院在处理因“非典”影响而引起的合同纠纷案件时极有可能发生的法律适用方面的混乱。”(9)。这一办法也不可取,因为对于立法机关在制定法律时明确删除的条款,再由司法机关来补充的话,等于赋予了司法机关超越立法机关的权力,造成立法、司法的冲突,不利于树立法律的权威和信仰,因此在难以彻底抛弃情势变更原则的情况下,我们认为还是在立法中对其作出明文规定更为必要。

二00三年十月

【参考文献】
(1) 王利民、崔建远《合同法》,北京大学出版社,2000年1月第二版,第124页。
(2) 全国人大常委会办公厅研究室经济室编著《中华人民共和国合同法释义及实用指南》,中国民主法制出版社1999年3月第一版,第88页。
(3) 参见王利民、崔建远《合同法》,北京大学出版社,2000年1月第二版,第124页、125页。
(4) 1992年3月6日,重函[1992]27号中指出:"就本案购销煤气表散件合同而言,在合同履行过程中,由于发生了当事人无法预见和防止的情势变更,即生产煤气表散件的主要原材料铝锭价格,由签订合同时国家订价为每吨4400元至4600元,上调到每吨16000元,铅外壳的售价也相应由每套23.085元上调到41元,如要求重庆检测厂仍按原合同约定的价格供给煤气表散件,显失公平。对于双方由此而产生的纠纷,你院可以依照《中华人民共和国经济合同法》第27条第1款第4项之规定,根据本案实际情况,酌情予以公平合理的解决。" 参见《人民法院案例选》一九九三年第四辑,总第6辑,人民法院出版社,第110-116页。
(5) 参见《人民法院案例选》一九九三年第二辑,总第4辑,人民法院出版社,第127-131页。
(6) 刘现肖: 《为情势变更原则辩护》,中国民商法律网,案例研讨。http://www.civillaw.com.cn/research/students/36.asp。
(7) 张照东 郭小东:《〈合同法〉与情事变更》,中国法律服务在线,http://www.law999.net/dissertation/doc/MSFA/2003/04/29/00000282.html。
(8) 当然也有人坚持在这一次新的争论中,仍然强调应适用“不可抗力”。见李克才:《非典影响合同履行适用法律探讨》,东方法眼网,http://www.dffy.com/fdlx.htm。
(9) 李 传 松:《因“非典”影响而引起的合同纠纷应适用情势变更原则》, 2003年5月20日《人民法院报》“理论与实践”版。
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高等学校学生行为准则(试行)

国家教委


高等学校学生行为准则(试行)
国家教委



高等学校的大学生、研究生,应当有坚定正确的政治方向,热爱社会主义祖国,拥护共产党领导和社会主义制度,努力学习马克思主义;应当热心于改革和开放,有艰苦奋斗的精神,走与工农群众相结合的道路,努力为人民服务,为实现具有中国特色的社会主义现代化而献身;应当自
觉地遵守宪法、法律,严格遵守校纪校规,增强法制观念,有良好的品德;应当勤奋学习,努力掌握现代科学文化知识。立志成为有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义现代化建设事业的合格人才,做无产阶级革命事业的接班人。在日常生活中须自觉遵守以下行为准则。
1.维护祖国的利益。不得参与任何有损祖国尊严和荣誉、违背四项基本原则、危害社会秩序的活动,反对破坏安定团结的行为。
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3.维护各民族的平等、团结、互助关系。尊重不同民族的风俗习惯和宗教信仰,反对损害民族团结的行为。
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5.坚持实事求是原则。说话要有事实根据,办事力求从实际出发;正确开展批评和自我批评。
6.热爱劳动,积极参加社会实践。积极参加公益劳动、生产劳动和勤工俭学活动,虚心向工人、农民学习;不参与经商活动。
7.发扬艰苦奋斗精神。勤俭节约;不浪费水、电、粮食;不向学校和家庭提出超越实际可能的生活要求。
8.注重个人品德修养。服饰整洁,讲究卫生;诚实守信,谦虚谨慎;说话和气,待人有礼;男女交往,举止得体;尊敬师长,尊重他人;敬老爱幼,乐于助人;勇于同不良行为作斗争。
9.积极参加体育锻炼和健康的文化活动,增进身心健康。
10.勤奋学习,刻苦钻研。在努力完成各项学习任务中树立科学性和革命性相结合的学风。
11.维护教学秩序。遵守学习纪律,考试不作弊。
12.维护公共秩序。遵守公共场所的有关规定,不扰乱秩序,不起哄;遵守学校校园管理制度,不打架斗殴,不赌博,不酗酒,不观看、传播反动淫秽书刊和声像制品;不在禁烟区吸烟。
13.遵守宿舍管理规定。按时熄灯就寝,不喧哗、打闹,不影响他人的正常学习和休息;不损毁和私自拆装宿舍设备;不留宿异性;未经有关部门同意,不留宿校外人员。
14.爱护公共财物。保护公共设施,爱护花草树木;珍惜教学、科研设备;损坏公物要赔偿。
15.遵守外事纪律。在涉外活动中不做有损国格、人格的事;与外国留学生平等友好相处;对外籍教师和国际友人以礼相待,不卑不亢。



1989年11月17日

盐城市人民政府关于印发《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》的通知

江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》的通知

盐政发[2003]089号



盐都县、城区人民政府,市开发区管委会,市各委、办、局,市各直属单位:
现将《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

盐城市人民政府

二00三年四月二十五日


盐城市市区房屋拆迁管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定,结合盐城市区实际,制定本办法。
第二条 在盐城市区城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要;对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。
拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的,依照有关法律、法规的规定办理。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和建设项目的实施,有利于改善生态环境和保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人,是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市人民政府建设行政主管部门对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市人民政府有关部门应当依照本办法的规定,互相配合,保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
市人民政府规划、房产、国土行政主管部门依照有关法律、法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的规划、房产、国土管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁人取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
申请领取房屋拆迁许可证的,应当向市人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:
(一)房屋拆迁申请书;
(二)建设项目批准文件;
(三)《建设用地规划许可证》(附红线图);
(四)《国有土地使用证》或土地使用权批准文件;
(五)拆迁计划和拆迁方案,包括确切的拆迁范围,被拆除房屋的用途、面积、权属等现状,拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施,拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况,拆迁的方式、时限等(为取得上述资料,拆迁人经房屋拆迁管理部门批准,可超前进行调查、测量,被拆迁人应当予以协助);
(六)市区金融机构出具的拆迁补偿安置资金足额存入专门账户的证明;
(七)直接委托拆迁的,附拆迁委托书。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查。经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证;对不符合条件的,房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证,并说明理由。
第七条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位(实施拆迁招投标的工程,待确定中标单位后公布)等事项, 以房屋拆迁公告的形式,在本市主要报纸上予以公布;规模较小的房屋拆迁, 可以在拆迁范围内张贴房屋拆迁公告。
第八条 拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书,接受拆迁人委托,对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订和实施拆迁补偿安置协议的单位。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁实施单位的资格认定和资质年检工作。拆迁实施单位应公开办事制度,接受群众监督。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围。
根据建设项目性质和拆迁量的不同,确定拆迁期限。需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前, 向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人应当在拆迁工作结束后向房屋拆迁管理部门 提出验收申请。房屋拆迁管理部门应按照房屋拆迁许可证规定的 内容,对拆迁项目进行验收。
拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求,妥善整理、保管 好拆迁档案资料,并在拆迁项目验收合格后15日内, 向市房屋 拆迁管理部门提供拆迁资料。房屋拆迁管理部门应当建立、健全 拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。
第十一条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格 的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受 拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的,可以通过招标或协商方式确定拆迁实施 单位;市政工程、土地出让(含土地储备)项目的拆迁,应当通 过招标方式确定。拆迁人应当向被委托的拆迁实施单位出具委托 书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日 起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托 的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
从事房屋拆迁业务的人员,应当经过房屋拆迁管理部门的专 业培训和考核,取得《拆迁上岗证》后,方可从事拆迁工作。
拆迁人自行拆迁的,必须有3名以上经房屋拆迁管理部门专 业培训和考核,取得《拆迁上岗证》的拆迁工作人员,并报经市 房屋拆迁管理部门批准,方可自行拆迁。
第十三条 拆迁范围确定并公告后,拆迁范围内的单位和个 人不得进行下列活动: (一》新建、扩建、改建房屋及附属物; (二)改变房屋和土地用途; (三)户口迁入和分户; (四)建立 新的房屋租赁关系以及分列房屋租赁户名。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知规划、建设、房产、国土、工商、公安、供电、供水、广电、电信等部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。
转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目的,应当经房屋拆迁 管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转 移给受让人。项目转让人和受让人应当及时书面通知被拆迁人, 并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十三条 加强拆迁补偿安置资金使用的监督。房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、拆迁实施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议, 明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定,签订 拆迁补偿安置协议。货币补偿安置协议应当载明被拆除房屋建筑 面积、补偿方式、补偿金额、搬迁期限及当事人需要约定的其他 事项;房屋产权调换补偿安置协议还应包括安置用房的价值金 额、面积、安置地点、层次、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责 任等内容。拆迁补偿安置协议应当使用房屋拆迁管理部门统一监制的规范文本。
第十五条 被拆迁人原持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》应当在签订拆迁补偿安置协议后予以变更或注销。被拆迁人应当将上述房地产权证交拆迁人保管,拆迁人必须收齐并移送市房产、国土行政主管部门的登记机构予以变更或注销。
第十六条 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承 租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申 请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依 法申请人民法院先予执行。
第十七条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋 承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请, 由市房屋拆 迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由市人民 政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向 人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补 偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的 执行。拆迁纠纷行政裁决办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限 内未搬迁的, 由市人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋 拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项, 向公证机关办理证据保全。
第十九条 因城市市政公用建设改造、市容环境整治、土地出让(或土地储备)项目需要拆迁的房屋,在拆迁期限内未达成拆迁补偿安置协议的, 由拆迁人办理证据保全手续,按照先腾地、后处理的原则依法办理。被拆迁人应当服从建设需要,在规定的期限内搬迁。拆迁范围内的违法建设在规定期限内未拆除的, 由拆迁人依法申请强制拆除。
市政公用建设改造项目是指市人民政府批准的城市道路、桥梁、河道、公共停车场、防洪、供水、排水、排污、环卫、燃气、驳岸、码头、人防、广场、绿化等项目。
第二十条 房屋拆除应当由具备保证安全条件,具有相应建筑施工企业资质证书的企业承担,并编制拆除方案。施工企业负责人对安全负责。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十一条 拆迁人应当依照本办法规定,对被拆迁人给予补偿。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十二条第四款、第三十条第二款的规定外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
货币补偿金额,主要包括区位补偿和重置价格结合成新及装饰装璜补偿等费用。其中, 区位基准价根据被拆迁房屋的区位、用途等因素评估确定;重置价格结合成新及装饰装璜等部分由拆 迁人或委托的拆迁实施单位按照有关标准补偿。被拆迁人不得提 出超出本办法规定的要求或者附加条件;拆迁人不得擅自提高或 者降低补偿标准。
第二十二条 实行房屋产权调换的,拆迁人和被拆迁人应当 依照本办法的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的 价格,结清产权调换的差价。
实行产权调换的,拆迁人应当提供符合有关技术、质量标 准,并经房屋拆迁管理部门同意使用的合法安置用房供被拆迁人 选择;实行异地安置的,应当一次性安置。
实行产权调换的安置房屋交付使用时,拆迁人必须在协议约 定的时间内向被拆迁人提供办理《房屋所有权证》和《国有土地 使用证》所需的有关文件资料。
非公益事业房屋的附属物需要拆迁的,不作产权调换, 由拆 迁人给予货币补偿。
第三十三条 对被拆迁房屋进行房地产市场价评估,应当由 具有省级以上建设行政主管部门核发的3级以上房地产评估资质 的评估机构实施。
对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆 迁人共同选定;拆迁人和被拆迁人不能达成一致的, 由房屋拆迁 管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定,房屋拆迁管理部门 应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。市房产管 理部门应当每年向社会公布评估机构名录,供拆迁人、被拆迁人选择。
评估机构应当根据政府有关部门公布的区位基准价等标准进行评估。营业用房采取按营业区位分别评估的办法确定;住宅及其他非住宅房屋采取按区位集中评估的办法, 区位基准价经价格行政主管部门确认后公布。评估机构要本着合法、公正、公平、公开和独立、客观、科学的原则进行评估,并为其评估结果承担法律责任。房屋评估允许误差范围为5%。
在同一拆迁项目评估中,评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人,损害另一方当事人的利益。
评估机构对拆迁房屋进行评估的费用, 由拆迁人承担。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的,可以在评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的,持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条第一款规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的,原评估结果有效,重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的, 由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的,重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担;鉴定采用重新评估结果的,重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。
第二十四条 拆迁补偿的计算方法为:
(一)被拆除房屋的补偿:
房屋拆迁补偿金额= 《房屋重置价X成新率+区位基准价X楼层系数》 X合法建筑面积。
房屋合法建筑面积小于土地使用面积的, 区位补偿面积应当按照房屋建筑面积、土地使用面积分别计算。土地使用面积多于房屋建筑面积的部分,属于出让土地的, 区位基准价按生产、办公用房的标准计算(已使用年数按所占比例相应扣减);属于划拨土地的,按现行划拨土地的费用标准进行补偿;属于租用土地的,扣除已使用年限后,租金余额返还。土地使用面积以《国有土地使用证》上载明的面积为准,对拆迁公告发布之日仍未能取得《国有土地使用证》或经国土部门认定无合法权属的, 区位补偿面积一律按被拆除房屋的合法建筑面积计算。土地使用面积及划拨土地费用标准由市国土管理部门确定。
房屋重置价:指在目前施工技术、材料和价格水平等条件下,重新建造与原建筑物具有同等效用的新建筑物所需要的全部建安费用。
区位基准价:指房屋所在区位价格,包括土地取得费和国有土地所有权收益、外部的基础设施大环境投入、 内部的综合配套、房屋用途等因素形成的综合收益。
房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。其中,营业用房系指直接从事营业活动的商业服务用房,包括商业、金融保险业(直接从事对外营业的部分)、娱乐、餐饮、服务行业的用房;其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房, 生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。
(二)其他补助补偿:
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付下列补助费:
1.搬迁补助费(含生产设备搬运、拆装费)。
2.临时安置补助费: 实行货币补偿并按规定及时付清补偿款的,给予不超过3个月的补助。产权调换安置房为期房的,过渡期一般不超过18个月; 因拆迁人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起:除当事人另有约定的,拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费:
(1)对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的,增付1倍临时安置补助费;延长时间超过12个月的, 自超过之月起增付2倍临时安置补助费。
(2)对被拆迁人提供过渡用房、延长时间在12个月以内的,按标准付给临时安置补助费;延长时间超过12个月的, 自超过之月起增付1倍临时安置补助费。
3.装饰装璜及附属设施补偿费。
4.树木、花卉、青苗补偿费。
5.拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的,对直接受到影响的在职职工,按该单位上年度平均月工资标准给予3个月的补助费。
拆迁人可以按被拆迁人实际提前签订协议、搬家让房的时间及奖励标准给予奖励,但时间最多不超过15天。
本条涉及的房屋重置价格、楼层系数、区位级别划分范围和区位基准价及价格(费用)等标准, 由市人民政府价格行政主管部门会同房屋拆迁管理部门制定公布,并根据市场情况适时调整;盐城经济开发区、盐都新区、城区南洋经济开发区的房屋重置价格、区位基准价及其他价格和费用补偿标准另行制定,报市人民政府价格行政主管部门批准后执行。
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止,不满5年被拆迁的,拆迁人对被拆迁人应按补偿金额的15%增加补偿。住宅房屋的竣工时间,单位的房屋以房屋竣工验收报告日为准;私人住宅按《建设工程规划许可证》9或《建筑执照》,下同)核发时间后满6个月之日为准。原房屋为违法建设,后经规划部门确认补发证件的,不增加补偿。
第二十五条 拆迁范围内的房屋权属和面积应当依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法权证确定。拆迁人对提供的各种原始资料应当认真核实,房产、规划、国土等部门应提供查证原始资料的方便。对《房屋所有权证》超出《建设工程规划许可证》的部分, 由拆迁人扣除房屋所有人按现行标准补交的规费后,按《房屋所有权证》所载面积给予补偿。对弄虚作假、严重违规发证的,原发证部门应注销原证照,并依法追究有关责任人的责任。
第三十六条 拆除违法建设、超过批准期限的临时建设,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建设,按剩余使用期限应分摊的建造成本给予补偿。但在临时建设工程规划许可证中载明因城市建设需要而拆除时不予补偿的,则不予补偿。
对房屋建筑面积未明确的直管公房, 以合法租赁房屋实际测量的建筑面积计算。
对1984年1月5日前证照不全的房屋,按1986年航测图所反映的房屋面积计算。
第二十七条 被拆迁房屋的性质按以下原则界定:
1984年1月5日后所建房屋, 以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明的用途为准;未标明用途的, 以产权档案中记录的用途为准。
1984年1月5日前所建房屋,在此时限前即为营业用房并持有工商营业执照、持续经营至今的,方可确认为营业用房。对其他类型的房屋,按拆迁前的实际用途确认。
第二十八条 1984年1月5日后所建房屋未经规划行政主管部门批准擅自改变房屋使用性质的,仍按原使用性质补偿,但对取得工商营业执照、持续营业一年以上并按章纳税、按规定交纳(或补交)土地年租金的,拆迁人对被拆迁人可参照营业用房进行补偿,补偿标准为:2001年1月1日后取得工商营业执照并持续经营满1年的、1991年1月1日至 2000年12月31日 期间取得工商营业执照并持续经营至今的、1984年1月5日后至 1990年12月31 日期间取得工商营业执照并持续经营至今的,营业用房的区位基准价分别按30%、33%、36%进行补偿;最低补偿标准为:在同地段住宅用房区位基准价的基础上增加150元/平方米。
第三十九条 拆迁私有住宅(含房改房)、非住宅房屋,拆迁人应当将拆迁补偿款支付给被拆迁人。
被拆迁人选择货币补偿的,拆迁人支付补偿款的时间应当在拆迁补偿安置协议中约定;未约定的,应当在被拆迁人、房屋承租人签订协议、搬家让房后的1个月内全部支付。
被拆迁人选择产权调换的,拆迁人直接将补偿款汇给被拆迁 人购房的售房单位作为购房预缴金。被拆迁人凭拆迁补偿安置协 议和购房介绍信,到售房单位自行选购安置房,签订购房合同。 购房后仍有余款的,拆迁人应当将余款自被拆迁人签订购房合同 之日起1个月内支付给被拆迁人。
第三十条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁 关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆 迁人给予补偿,房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。
被拆迁人与房屋承租人;对解除租赁关系达不成协议的,拆迁 人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋 承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合 同。
第三十一条 拆迁公益事业用房或公共设施的,拆迁人应当 依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者按 重建费用给予货币补偿。
拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认 可,并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。房屋拆迁管理部门应 当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。
第三十三条 拆迁直管公有住宅房屋或单位自管的公有住宅房屋(含非成套房屋),被拆迁人选择产权调换的,房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁,安置房屋仍由原房屋承租人承租,重新订立房屋租赁合同;被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的,被拆除房屋的重置价格结合成新部分的补偿付给被拆迁房屋的所有人,其余部分支付给房屋承租人,房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。
承租人已参加房改并达到应享受的住房标准或已领取住房补贴、 已购经济适用住房、 已享受政府优惠政策参加单位集资建房的,被拆迁房屋的区位补偿及重置价格结合成新部分全部归产权单位,承租人由房屋所有人负责按期搬迁;承租人房改时尚未达到应享受住房标准的部分, 由拆迁人在被拆除房屋区位补偿款内按房改补贴标准补助后,其余被拆迁房屋的区位补偿及重置价格结合成新部分全部支付给产权单位。
第三十三条 拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿 安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前, 拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项, 向公证机关办理证据保 全。拆迁补偿费暂存房屋拆迁管理部门,待产权权属明确后再予 支付。
拆迁房产管理部门代管的房屋,实行产权调换的,安置房仍 由房产管理部门代管;实行货币补偿的,货币补偿金额由代管人 专户存入银行。
第三十四条 拆迁设有抵押权的房地产, 由抵押权人重新设 立抵押权或者由债务人清偿债务后,方可给予补偿。拆迁人应通 知抵押权人,抵押权人和抵押人在拆迁公告规定的期限内未按此 规定处理的,拆迁人可以参照本办法第三十三条第一款的规定实 施拆迁。拆迁设有典权的房屋应当依法清典。
第三十五条 对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购 买的房屋,与被拆迁房屋等值的部分,被拆迁人免缴房屋契税, 办理证照时只交纳工本费。
第三十六条 被拆迁人仅有又处住房且获得的货币补偿金额 低于拆迁补偿最低标准的,拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对 被拆迁人予以补偿,最低补偿标准为:1级地段为5万元,2、3 级地段为4万元,4、5级地段为3万元。
被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的, 由市人民政府对被拆迁人提供成套城镇廉租住房或者租售经济适 用房等形式予以妥善安置,增加的补偿款上交政府,作为廉租房 或经济适用房的建设资金.
第三十七条 被拆迁人为异地安置的,安置地的办事处、居 委会、派出所、学校、幼儿园等应及时为被拆迁人办理户口迁入 和子女入学、入托、转学等手续。拆迁过渡期间,被拆迁人的子 女仍需在原地入学、入托的,有关部门和单位应提供方便,并不 得另增加收费。
第四章 法律责任
第三十八条 凡违反本办法规定的,按国务院《城市房屋拆 迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》进行处罚。
第五章 附 则
第三十九条 各县(市)人民政府可根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及本办法,结 合本县(市)实际情况制定实施办法。
第四十条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需 要对被拆迁人补偿、安置的,参照本办法执行。
因市政建设改造、市容环境整治实施房屋拆迁的, 因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的,其拆迁补偿安置办法可由市人民政府另行制定。
第四十一条 本办法由市建设局负责解释。
第四十二条 本办法自2003年4月26日起试行。1998年11月12日市人民政府颁布的《盐城市城市房屋拆迁管理实施办法》(盐政发[1998] 220号)和2001年11月30日市人民政府颁布的《盐城市市区房屋拆迁补偿安置暂行办法》 (盐政发[2001]233号)同时废止。